典型案例

初冬的雪飘向窗台时，张妍总会想起多年前陈峻说过的话。那时，两人正沉浸在恋爱的甜蜜里。谈及房产证上登记谁的名的问题，陈峻揉着她的头发笑得坦荡：“登记在谁的名下都一样，结了婚，这房子就是咱俩的。”张妍提议写一份书面协议，把两人的出资比例白纸黑字地写清楚，陈峻却捏了捏她的脸颊拒绝了：“咱俩之间讲这个太生分，我信你。”

2012年6月，香河园小区803室的购房合同正式签订。这是一套二居室，南北通透，总价款380万元，登记在张妍名下。合同签订当天，陈峻主动结清了4.3万元的居间费，并向卖方的账户转入30万元购房定金。几天后，张妍收到一笔150万元的汇款，附言栏清晰地写着“房款”，汇款人是陈峻的父亲。张妍随即将这笔钱连同自己的积蓄共230万元一并划转给了卖方。陈峻则独自承担了20.25万元的各项税费，之后又补充支付了20万元房款。两个月后，以张妍名义办理的100万元房贷获批。最终，房产证上顺利落下张妍的名字。

由于陈峻收入更高，他主动揽下了大部分房贷月供。最初的日子里，两人会在晚饭后一起计算还款进度，憧憬着在这个屋子里添一张婴儿床、养一只胖猫。然而，生活的剧本从不会按预期上演。陈峻越来越忙，出差的行李箱常年摆在玄关，应酬后的酒气取代了曾经的拥抱。张妍从国企跳槽到初创公司，业绩压力让她整夜失眠。她渴望的是疲惫时的安慰，而不是永远无人接听的电话。

甜言蜜语变成了争吵不断，曾经一起挑选的沙发如今成了两人的楚河汉界，共同布置的阳台只剩荒芜。那个承载着所有美好期许的房子慢慢变成了一个华丽的空壳，里面盛放着两颗渐行渐远的心。就这样，工作的原因加上日益趋冷的感情，两人早已经没有筹办婚礼和领取结婚证的心思。

决定分手的那晚，没有歇斯底里的争执，只有长久的沉默和彼此眼底的疲惫。“就这样吧，咱们好聚好散。”张妍声音沙哑。看缘分到了尽头，已经无力再挽救，陈峻沉默良久才轻轻点了点头。

感情可以用一句“算了”画上句号，但价值千万的房产却无法轻易切割。再次坐在那张沙发上，陈峻和张妍之间的距离比合租室友还要远，面前摊开的购房合同、银行流水和计算器，冰冷地丈量着曾经的情谊。“房子归你。定金、中介费、我爸转的钱、税费以及我补交的房款，加起来224.55万元。你这边付了80万元、贷了100万元。算下来，我出资占比55.5%，房贷和装修那些我就不计较了。现在，房子差不多值1000万元，你给我500万元就行。”陈峻的语气尽量保持平和，手指在计算器上轻轻敲击。

“这房子是我单独所有，就算升值了也和你没关系。你当初给的钱，就算不是赠与，也只是我欠你的债，我顶多把本金还你。”张妍平静地说。陈峻猛地抬头，眼里满是错愕，喃喃道：“你变了。”“人总要经历点儿事才会成长，我只是学会了不要把别人的投资当成爱。”张妍别过脸，避开陈峻的目光。第二天，陈峻拖着行李箱离开了这个曾经被称为家的地方。

一个月后，张妍收到了法院的传票。陈峻以共有纠纷为由将张妍告上法庭，请求法院判令她按照55.5%的出资比例，返还购房款及相应的增值收益。起诉状里，陈峻详细罗列了每一笔出资记录，称房子虽登记在张妍的名下，但实际是为结婚购买的共有财产。如今，房屋市值已达1300万元，他理应获得相应的份额。

法庭上，张妍的答辩条理清晰：“第一，陈峻自始至终都知道房屋登记在我个人名下，从未提出过异议，这说明他认可房屋归我单独所有；第二，恋爱期间的资金往来，即便不认定为赠与，也只能算是债权，不能构成房屋共有的法律基础。”在提及150万元的房款性质时，张妍主张这笔钱是陈家的赠与，但拿不出任何书面证据。考虑到这笔款项的支付时间与购房款缴纳时间高度契合，法院最终未采信她的这一说法。

经专业机构评估，涉案房屋市值为1016.13万元。法院查明，陈峻自愿以200万元作为出资基数，放弃了共同还贷部分的主张，其自行支付的中介费被视为自愿负担。考虑到税费是购房必需的合理支出，且两人是以结婚为目的共同购房，法院认定税费应由双方共担，因此对陈峻主张税费部分的增值收益不予支持。最终，法院确认陈峻在380万元购房款中出资200万元，出资比例为52.63%。鉴于张妍无法证明该出资为赠与或债务，判决其返还陈峻购房款及增值收益共计534.79万元，驳回陈峻的其他诉讼请求。

张妍毫不犹豫地提起了上诉。她始终觉得，那段感情不该被如此冰冷地量化。二审法院认为，本案虽涉及房产增值归属，但本质上属于婚约财产纠纷。从案件事实来看，双方是基于真挚的感情筹备结婚，购房目的是作为婚后共同居所，而非投资获利，这与单纯的财产纠纷有本质区别。综合考量两人曾经的情感基础、购房的初衷以及出资的实际情况，二审法院最终撤销了一审判决，酌定由张妍返还陈峻350万元。

律师分析

一、本案为何不是共有纠纷反而是婚约财产纠纷

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第四条规定，在双方均无配偶的同居关系析产纠纷案件中，对同居期间所得的财产，有约定的，按照约定处理；没有约定且协商不成的，人民法院按照以下情形分别处理。（一）各自所得的工资、奖金、劳务报酬、知识产权收益，各自继承或者受赠的财产以及单独生产、经营、投资的收益等，归各自所有；（二）共同出资购置的财产或者共同生产、经营、投资的收益以及其他无法区分的财产，以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。

本案中，陈峻与张妍之前是恋爱关系，是以感情为基础，以缔结婚姻、共同生活为目的，而非借婚姻索取财物；在恋爱期间，双方购买涉案房屋的目的是将此作为婚后共同居所，而非房地产投资。因此，本案属于婚约财产纠纷。

二、恋爱期间，以缔结婚姻为目的共同出资购房并将房屋登记在一方名下，分手时房产如何分割

一般而言，男女双方在恋爱期间以缔结婚姻为目的共同出资购房的，虽然最终未进入婚姻关系，但共同买房的行为与双方的感情基础以及期望缔结婚姻、长久共同生活的初衷紧密相关，与其他单纯的投资收益行为存在明显不同。在此情况下，人民法院不能简单以投资收益原则处理纠纷，即不能将支付购房款比例与房屋的归属、增值收益的分割比例等直接挂钩，而是要综合考虑实际案情，对房屋权属及补偿数额作出相应认定。