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婚前房产被征收 拆迁利益算共有?

发表日期:2024年4月29日   文章来源:《婚姻与家庭》    作者:王秀全 郭万华
 

典型案例

韩军在和妻子结婚后,因为两人间没有共同话题,往往一个说东、另一个说西,根本不搭界。韩军性格外向而妻子内向,从好的方面说叫互补,从坏的方面讲叫排斥,不幸的是两人的关系恰好属于后者。

妻子在得不到韩军关爱和理解的情况下,过得并不幸福。妻子在一次大学同学聚会上,得知原来有过恋爱关系的前男友赵江已经离了婚,之后两人联系频繁,感情也死灰复燃,最后妻子突破道德底线与赵江发展了婚外情。俗话说“纸里包不住火”,在一次妻子与赵江开房时被韩军抓了现行,韩军盛怒之下提出要到妻子和对方的单位去闹,并坚决要求离婚。考虑到孩子正处于高考的关键时期,而且碍于面子和个人隐私,妻子并不愿意韩军大肆宣扬,再加上自己理亏在先,就同意了协议离婚。在《离婚协议书》中约定,共有的一套309号房屋(以下简称309号房屋)归韩军所有。

与前妻离婚后,韩军通过某佳缘网认识了相貌姣好的李芳玉。因追求李芳玉的男人不在少数,为了防止夜长梦多,韩军在两人认识不到三个月的时间,就匆匆于2020年3月2日到北京市通州区民政局办理了结婚登记,随后李芳玉的户口也迁入到韩军家中。

2021年12月7日,309号房屋被政府征收。拆迁入户调查登记表记载:产权人姓名韩军,家庭人口情况产权人本人韩军,产权人之妻李芳玉。符合安置资格的人员二人,分别为韩军与李芳玉。2022年三月拆迁公司与韩军签订《拆迁补偿安置协议书》,约定选择货币化补偿款方案房屋建筑面积145㎡,拆迁公司应支付韩军拆迁补偿、奖励补偿及综合补助共计2578274元,其中包括被拆迁房屋宅基地区位补偿款与被拆迁房屋价值补偿共计1609350元,搬家补偿5000元,装修补偿23804元,设备迁移补偿4720元,临时安置补助预支付30个月99000元,提前搬家奖536400元,工程配合奖300000元。

拿到拆迁款后,刚开始夫妻俩都挺兴奋,认为属于两人的春天“终于来了”,但在一次商量买一套新房登记在谁名下时,产生了比较激烈的冲突。韩军认为自己婚前房产拆迁所得的款项应该是归自己所有,再买新房当然也应该登记在自己名下。而李芳玉认为房子是在婚后拆迁,拆迁的时候安置人也有自己,拆迁款当然算夫妻两人的,用拆迁款再买新房登记在两人名下合情合理。最终因话不投机,李芳玉讥讽韩军小肚鸡肠不像男人,韩军气不过,对李芳玉进行了殴打,李芳玉报警后并作了伤情鉴定,因伤情结果为轻微伤,公安机关行政拘留了韩军7天,两人的感情也走到了“山穷水尽”,李芳玉回到娘家所在的北京西城区的房屋里居住,开始了正式分居。

2023年1月,李芳玉起诉离婚并要求分割该拆迁安置补偿款项2578274元。

法院经审理认为:征收补偿利益分为房屋价值补偿款及签约补偿奖励等其他补偿款。就房屋价值补偿款而言,是基于婚前房屋的变价及自然增值,是被告韩军婚前个人财产的形态变化,并不转化为共有财产;而其他补偿款奖励既不对应房屋价值,又不属于自然孳息抑或自然增值,故属于夫妻共同财产。此外,装修补偿与设备迁移补偿系基于被征收房屋而产生,故其属性同房屋价值补偿款一致,属被告韩军的个人财产。最终,法院在判决离婚的同时,对财产作了如下分割:一、韩军名下309号房屋的被拆迁房屋价值补偿1609350元、被征收房屋装修补偿款人民币23804元与设备迁移补偿4720元归被告韩军一人所有;二、韩军名下309号房屋征收补偿利益中其他各类补贴、奖励费用共计人民币940400元归韩军与李芳玉共同共有,按照均等原则分割。

律师说法

.婚前房产如果在婚后被征收拆迁,所得拆迁补偿利益是一方的个人财产还是夫妻共同财产?

因拆迁安置补偿政策既考虑被征收房屋和设施的实际价值,又考虑安置人口数量,即既要保障财产权益不受减损,得到合理补偿又要保障安置人口的居住权益。分割拆迁补偿利益时,应结合其中各项费用的基础来源、性质、拆迁协议和拆迁政策等因素综合确定归属主体。

关于房屋价值补偿款部分:因夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。309号房屋系属于韩军的婚前财产,基于婚前个人财产的形态变化、婚前房屋的变价与自然增值,而产生的房屋价值补偿款仍属于婚前财产。被拆迁房屋享有的被拆迁房屋价值补偿及装修补助费、设备迁移补偿系基于被拆迁房屋或设施而获得的补偿,应属于婚前财产,归韩军所有。

关于拆迁的搬家补偿、临时安置补助及奖励款的部分:因拆迁补偿临时安置费搬家费系拆迁部门给予被拆迁人在安置房回迁前的一项临时居住补贴,目的是保障被拆迁人在原居住房屋被拆迁后至入住新安置房期间的基本居住和生活条件补贴对象应为被拆迁户家庭成员,属于政府对拆迁家庭户中在册人员的补偿提前搬家奖励费、工程配合奖,是具有行为奖励性质的费用,应由居住的被安置人即韩军与李芳玉共同享有。

韩军与李芳玉在拆迁时作为家庭成员和被安置人员,对与家庭成员数量相关的拆迁利益平等享有家庭成员的权利拆迁的其他补偿、补助及奖励款的部分应属于夫妻共同财产。

.婚前一方的个人房产,婚后被拆迁,如果涉及安置新房,离婚时安置的新房如何分割?

   (一)被拆迁房屋是婚前一方的个人财产,婚后双方对房屋没有添附行为,则需要一分为二进行分析:(1)拆迁时没有补偿差价,登记在一方名下的就是一方婚前个人财产,因为此种情况下获得的拆迁安置房只是婚前个人财产形式的一种转化。2)如果差价是用一方个人婚前财产补足的,且能够提供相应证据证明的,登记在一方名下的,那该房屋仍然属于一方的个人财产。如果差价是用夫妻共同财产补足的,登记在一方名下的,此时房产仍然属于一方个人所有,但是所补差价的数额部分及相对应的财产增值部分,应由产权登记一方对另一方进行适当补偿。

(二)夫妻双方婚后对房屋进行过扩建或添附的,要分具体情况处理,该拆迁房屋扩建之前面积转换安置的面积或价款,归房屋所有人个人所有,而扩建或添附的面积或价款属于夫妻共同财产,认定为夫妻双方共同所有。当然,如果原房屋所有人能举证说明用于扩建的价款是其个人财产的例外。

(三)被拆迁房屋是婚前一方的个人财产,拆迁实行产权交换补偿方式,且安置房是按使用人口标准安置的,夫妻另一方有一定的产权份额。如果夫妻一方获得了安置房认购指标,也作为被安置人口,该方也应当拥有相应面积或者比例的房屋份额。

(四)被拆迁房屋是婚前一方的个人财产,不管婚后双方对房屋有没有添附行为,拆迁时有没有补偿差价,若安置房有登记另一方的名字,夫妻另一方有一定的产权份额。财产分割时可结合双方的扩建或添附情况、补偿差价、人口安置标准和安置房指标、贡献情况等因素综合判断,确定新房的产权归属,由获得房屋产权的一方向另一方补偿。

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