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婚前一方出资登记在双方名下的房产,离婚时如何分割?

发表日期:2020年4月26日     
 

典型案例

赵晓玲、周强于××××年××月通过征婚网站认识,因家人催促,相识三个月后于××××年××月××日办理结婚手续。婚后双方因家庭琐事导致感情破裂。2006年10月16日,赵晓玲购买了XX市XX花园XX号楼X单元201号房屋(以下简称201号房屋),交首付款82575.15元,2006年1月到2009年3月截止结婚前还贷款43500元,结婚后夫妻共同还贷款145010.28元。房屋产权证上登记为周强、赵晓玲共同共有。

2013年4月23日,赵晓玲诉至法院请求:1、判决赵晓玲、周强离婚;2、分割夫妻共同财产。庭审中,赵晓玲、周强对201号房屋价值竞价为50万元。

一审及二审法院经审理认为,201号房屋系赵晓玲于婚前签订购房合同并交纳首付款购买,赵晓玲于2006年购房后一直自行偿还房屋贷款婚后偿还的房贷系双方共同偿还201号房屋虽登记为赵晓玲、周强共同共有,但改变不了该房产系赵晓玲婚前支付首付款购买并偿还部分房贷的事实,该部分应认定为赵晓玲的个人财产,从房屋价值中按比例分割出来,剩余部分按夫妻共同财产分割。最终法院根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释(三)》第十条。判决:一、准予赵晓玲、周强离婚。二、XX市XX花园XX号楼X单元201号房屋归赵晓玲所有,赵晓玲应补偿周强应得房款145000元,于判决生效后十日内付清。周强协助赵晓玲办理该房产的过户手续。

判决生效后,周强不服生效判决中对201号房屋的分割情况提起再审。周强主张201号房屋应作为夫妻共同财产分割,即各占50%,从办理房屋产权证的资料中可以看出,赵晓玲的婚前出资部分系对周强的赠与,因此应认定该房产是夫妻共同财产。

再审法院认为,关于涉案房产应如何分割问题,周强提交了德州市房屋转移登记申请询问表、声明各一份,对该证据的真实性,本院予以采信。声明中明确记载该房产系为周强、赵晓玲共有,且有赵晓玲的签字。房屋产权证上亦登记为周强、赵晓玲共同共有。根据赵晓玲提供的2006年10月16日赵晓玲自己签订的德州市商品房买卖合同以及相关证据,可以确定该房产系赵晓玲婚前签订购房合同并交纳首付款购买,并在婚前偿还部分贷款,该部分占总计房款的42%,因此涉案房产系赵晓玲婚前付首付购买,且婚前偿还了部分房贷,婚后夫妻共同偿还剩余房贷,婚后取得房屋产权证,房屋产权登记在夫妻双方名下,从办理房屋产权证的资料中可以看出,赵晓玲的婚前出资部分系对周强的赠与,因此应认定该房产是夫妻共同财产。本院认为,鉴于赵晓玲在婚前购买涉案房屋时,支付首付款且偿还了部分房贷,故在分割房产时应适当多分,按6:4分割为宜,即赵晓玲占赵晓玲60%,周强占40%。因赵晓玲对涉案房屋所占份额较多,且抚养孩子,从照顾妇女儿童的角度考虑,涉案房产归赵晓玲所有,赵晓玲应支付周强房屋折价款500000元的40%即200000元。原审判决适用《婚姻法解释三》第十条的规定,即一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后夫妻共同财产还贷,登记于首付款支付方名下的不动产分割办法,而本案中的涉案房产登记在周强与赵晓玲两人名下,与《婚姻法解释三》第十条规定的适用范围不相符,故本案不应适用上述规定,再审申请人周强的该项再审理由成立,本院予以支持。最终再审法院变更(2014)德中民终字第X号民事判决第二项为:XX市XX花园XX号楼X单元201号房屋归赵晓玲所有,赵晓玲支付周强房款200000元,于判决生效后十日内付清。周强协助赵晓玲办理该房产的过户手续


法律分析

一、婚前一方出资,登记在夫妻双方名下的房产是否属于夫妻共同财产?

婚前一方出资,登记在夫妻双方名下的房产”所有权归属《婚姻法》及相关司法解释并没有明确规定,但司法实践中法院通常认定为该类房产属于夫妻双方共同共有。其主要理由为,婚前一方出资,登记在夫妻双方名下的房产虽然系一方婚前购买,但婚后房产登记在夫妻双方名下的行为,可以视为夫妻双方对该房产所有权归属的约定行为,即约定为夫妻共同所有。此外,《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第13条规定,夫妻一方婚前出资购置房屋,权利登记在双方名下的,为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有,可认定共同共有,但在离婚分割该房产时,出资一方可适当多分。

本案中,赵晓玲在婚前支付首付款并进行还贷,但婚后将201号房屋的所有权证书登记为赵晓玲、周强共同共有,法院认定201号房屋属于夫妻共同财产。需要注意的是,“婚前一方出资,登记在双方名下的房产”与《婚姻法司法解释(三)》第10条的规定虽然类似,但性质并不相同。《婚姻法司法解释(三)》第10条的规定的适用条件为“婚前一方出资,登记在自己名下的房产”,所以一审与二审法院在本案中适用《婚姻法司法解释(三)》第10条的规定是错误。

二、婚前一方出资,登记在夫妻双方名下的房产,离婚时是不是双方各占50%?

如果房产证中已经载明了夫妻双方的各自份额,则视为双方对该房产归属已经做出了约定,双方按照房产证中载明的份额进行分割,如房产证中没有载明双方的份额的,则法院会按照共同共有处理。最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》8条规定,夫妻共同财产,原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况,具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品,一般归个人所有。实践中,部分法院会直接判决双方均等分割,各占50%,但大部分法院会考虑双方的婚姻关系存续期间、双方的实际出资情况、男女双方是否有过错等情形,对出资一方适当多分,但酌定的分割比例属于法官的自由裁量。

本案中,虽201号房屋属于赵晓玲、周强的夫妻共同财产,但最终法院在裁判时考虑到赵晓玲在婚前出资较多、本着照顾子女和妇女的原则出发,酌定赵晓玲与周强按照6:4的比例进行了分割,对赵晓玲适当进行了多分

三、恋爱期间,一方出资登记在双方名下的房产,若双方未办理结婚登记就分手的,该房产如何分割?

目前司法实践中对于该种情况房屋产权的分割主要有以下三种裁判观点:1、部分法院认为,根据《物权法》第14条规定房屋所有权的归属应当以不动产登记簿为准,即便恋爱时由一方出资购买,也应视为对另一方的赠与,该房产应当属于双方共有。2、部分法院认为,恋爱期间,一方出资将对方加在房产证中的行为属于一种附条件的赠与,所附的生效条件为双方缔结婚姻关系,一旦双方未办理结婚登记则赠与合同未生效,若另一方未出资则应当返还房产,如另一方进行过出资则由产权方对其进行相应的补偿。3、《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》第五条“从不动产登记的角度分析,房屋已经确定为恋爱双方共有。双方终止恋爱关系后分割共有财产,符合重大理由需要分割的情形。共有关系终止时,对共有财产的分割,有协议的按协议处理;没有协议的,应当考虑共有人对共有财产的贡献大小,适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况,合理确定未出资方的份额,一般以10%到30%的份额为宜。

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