传承案例

家住北京市朝阳区的张婧（化名）女士，在早些年北京房价较低的时候，与丈夫一起购买了十几套房产，房产中既有普通的商品房，也有价值不菲的商铺。

在丈夫去世之后，60岁的张女士开始考虑财富的传承问题。虽然说房产的出租收入，对于自己和孩子的消费来说已经绰绰有余，但自己百年之后，这些财富会不会传承出现问题，尤其是目前高离婚率的现状，让张女士更是担心因子女婚变导致财富外流。

有没有一种办法，既能防止提前将房产传承给子女所存在的挥霍风险，又能隔离子女婚变导致的家族财产被分割的缩水风险？

北京勇衡信托有限公司（化名）给出了答案：首先，由张女士作为委托人，北京勇衡信托有限公司作为受托人，设立以购买上述不动产为投资方向的单一资金信托，但张女士须保证设立信托的资金的来源的合法性，以确保所设立的信托不存在效力问题。其次，受托人购入张女士的上述房产，将房产装入信托。最后，将该信托受益人设定为“直系血亲后代非配偶继承人”。

  在张女士设立的资金信托购买其房产时，需要按北京税务机关的要求缴纳各项交易费用，费用的计征同二手房交易。北京勇衡信托有限公司持有这些房产后，每年还需按照国家和地方政府规定缴纳0.84%的房产持有税，以上各项费用相对较高。

为了将财产传递给子女，并隔断其婚变风险，张女士付出了较大的代价。

第一个吃螃蟹的人，勇气固然可嘉，但张女士额外购买的应是“立法滞后”或“政策落伍”的“单”。

传承实务及法律分析

一、不动产家族信托的内涵

不动产家族信托是指拟设立家族信托的委托人将其名下的土地、房产等不动产信托给受托人，由受托人依据双方所签订的家族信托合同及其他文件，通过开发、管理、处分等经营活动，将不动产进行兴建、出租、经营或出售，或于兴建完成后归还于受益人，以不动产的信托为核心所形成的法律关系构成不动产家族信托的内涵。

广义的不动产家族信托包括委托人以家族财产中的现金设立信托，在信托合同及文件中明确约定投资的方向只能是土地、房产等不动产，受托人以此作为投资方向，在经营不动产的过程中取得的收益分配给受益人，以实现家族财富的稳妥传承。案例中，张女士设立的信托类型就是广义的不动产家族信托。

二、不动产家族信托的登记

依据《信托法》第10条之规定，设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。《民法典》第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

依据上述法律条文，我国对不动产信托，要求必须进行信托登记。未登记或未进行信托登记不产生效力。现实中的问题是不动产信托登记应该到哪个机构进行？《信托法》《民法典》《城市房地产管理法》并未涉及。依据国务院《不动产登记暂行条例》第3条的规定，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。这些登记事项中并不包括信托登记。

这些情况说明不动产家族信托方面的立法已经严重滞后，导致了案例中的委托人张女士只能通过设立资金信托来购买自己的不动产，从而将不动产登记在受托人北京勇衡信托有限公司名下，然后由受托人进行经营。这种“曲线救国”的方式虽然能实现委托人设立家族信托规避子女婚变的风险，但所需成本极高，并不符合有传承需求的普通高净值人士设立不动产家族信托的初衷。

三、不动产信托面临的问题

3.1我国目前情况下，房地产具有较强的保值性，但也具有流动性不强、转让成本较高、所有权转移手续复杂等缺点。与现金类资产相比，对不动产的持有和管理需要成本，大多数信托机构并不愿接受不动产作为信托财产。另外，依据《土地管理法》第2条的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地的流转存在限制，用土地作为信托财产存在法律上的障碍。

3.2不动产信托登记的机构不明，存在因未登记而不发生法律效力的风险。如果想要不动产家族信托业务生效，所涉及到的不动产就需按法律规定办理不动产变更登记手续，转移登记到受托人名下。信托登记可以保证信托财产的独立性，公开信托关系有效的维持合法交易，但在我国并没有明确配套的法律法规对不动产信托进行规范，导致实践中不动产家族信托的很多案例违背了不动产信托的本源意义。

3.3不动产信托的税收机制存在问题,在我国目前的税收机制下，信托法律关系设立仍然被视为交易行为，有交易就需要纳税，这种纳税义务从信托的设立、存续、终止的整个过程都存在。如案例中，在张女士将自己名下的房产过户至作为受托人的信托公司名下，有关税务机关将此行为视为转让行为并收取大量的税费，这种所谓的灵活变通并不符合不动产家族信托的实质，同时也损害了委托人的利益。另外，需要明确作为受托人在经营不动产的过程中产生的收益及受益人所获取的财产收益如何征税的问题。

3.4设立不动产信托具有一定的地域限制，与现金作为信托财产的资金型家族信托不同，不动产家族信托的信托财产为房产、土地等不动产，而这类不动产具有不可以移动的属性且一般价值较高，因此各国对于不动产及其相关权利的设立、变更、终止的要求都比较严格。一般情况下，大多数地区都会以不动产所在地为不动产信托的设立地。

四、不动产家族信托设立的程序

不动产家族信托的初始信托财产为不动产，按照法律规定委托人需要将该不动产转移至受托人名下。结合国内外的实际情况，一般来讲，设立不动产家族信托需要以下步骤：

4.1委托人向受托人提出设立不动产家族信托的要求

设立不动产家族信托前，委托人首先要明确自己名下有哪些财产可以设立不动产家族信托，设立不动产家族信托的目的，初始受益人的等内容。

4.2对不动产的权属进行尽职调查

作为信托财产的不动产权属必须清晰，权利不能存在瑕疵，不能存在抵押权等他项权利。依据《民法典》第406条之规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押从财产，且抵押权不受影响。即使该不动产能够转移至受托人名下，不动产家族信托面临着设立失败且传承目的不能实现的风险。所以在设立不动产家族信托前受托人一定要对委托人拟设立的信托财产的不动产进行尽职调查。另外需要注意的是，即使不动产登记在夫或妻一方名下，受托人也需要核实该不动产是否是婚后取得、是否属于夫妻共同财产，如果经核实该不动产属于夫妻共同财产的，最好是以夫妻双方作为不动产家族信托的委托人。

4.3受托人设计信托方案

受托人对不动产进行尽职调查后确认该不动产可以设立信托的，就可以根据委托人的需要设计信托方案。信托方案的设立主要涉及：不动产家族信托设立后受托人将以何种形式管理不动产以确保财产的保值增值，受益人如何受益，委托人如何办理不动产的过户登记手续等内容。

4.4委托人与受托人签订信托合同

委托人与受托人初步确定信托方案后，双方签订信托合同，明确信托目的、信托存续期限、委托人、受托人、受益人各方的权利义务，受托人进行资产管理的方式方法，受托人收取信托报酬的计算方式、办理不动产信托登记的手续等内容。

4.5委托人转移信托财产至受托人名下

信托设立时委托人需要将不动产转移登记到受托人名下，待信托终止时，再由受托人按照信托文件的约定将该不动产转移登记到相应财产权属人的名下，大多数国家或地区都对信托登记设有专门的程序和规则。

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