传承案例

王丰年与王兴国为父子关系,王兴国在北京某大学毕业后留京工作，王丰年与老伴儿在山西太原老家生活。

2005年6月，王丰年考虑到王兴国已达到适婚年龄，与老伴儿商量后，计划用两人毕生积蓄220万元，全款在北京购买一套房产，并准备用作儿子的婚房。

经老两口多次看房，从便于生活和就医的角度考虑，两人确定购买北京市东城区忠实里18号楼X单元502号房产(下简称“502号房产”）。因王兴国在北京生活，办理502号房产的相关手续比较方便，购买合同由王兴国签署，房屋所有权也相应的登记到王兴国名下。王丰年为保障自身对502号房产的权利，特与王兴国口头约定：王兴国可以居住使用502号房产，但该房产的实际所有权归王丰年及其老伴儿所有。未经老两口同意，王兴国不得转移该房产所有权，如擅自转移该房产所有权，该行为无效，老两口有权随时要求办理产权过户手续且王兴国应无条件予以配合。

王兴国与赵玲玲原为同事关系，后二人交往日渐频繁，感情逐渐升温，于2009年登记结婚，婚后共同居住在502号房产中。

因单位要求，夫妻双方不能同处于同一个科室，赵玲玲为了王兴国的事业有更好的发展，主动放弃了原有的工作。王兴国为补偿赵玲玲在事业上所做出的牺牲，与赵玲玲协商后将502号房产的所有权变更为夫妻按份共有，双方签订了《房屋所有权按份共有协议》及《夫妻更名申请》并依法向房产管理部门进行了变更登记，不动产登记簿中所有权人由王兴国变更为王兴国和赵玲玲，各享有百分之五十的份额，但二人都没有将此事告知王丰年及其老伴儿，更谈不上征得老两口的同意。

2010年2月，赵玲玲生育一女孩，随后赵玲玲与王兴国之间逐渐出现矛盾并愈演愈烈，双方多次因家庭琐事发生口角，严重的时候有肢体冲突并报警。因两人之间的矛盾实在难以调和，双方开始协议离婚，终因房产分割问题，双方未能达成一致。2011年8月赵玲玲向北京市东城区人民法院起诉离婚，并要求对502号房产进行分割。

2011年9月，王丰年无意中得知，王兴国在未得到其与老伴儿同意的情况下，擅自变更了502号房产的所有权人。王丰年认为502号房产由其实际出资，但其并没有将该房产赠与王兴国的意思，只是借王兴国名字购买，因此王兴国擅自加名的行为应属无效。故于2011年11月向北京市东城区人民法院起诉王兴国与赵玲玲，请求法院判令二被告变更502号房产所有权的行为无效，并依据其与王兴国之间的约定，确认该房产所有权归王丰年及其老伴儿所有。

法院经审理认为，购买该房产时，王兴国还在读书，不具有经济能力，王丰年是购买该房产的实际出资人。但王丰年的行为是将502号房产赠与王兴国，因此王兴国有权将该房产的所有权性质变更为夫妻双方按份共有，此时赵玲玲也是该房产的权利人之一。现赵玲玲不同意王丰年的请求，故王丰年以王兴国和赵玲玲在未经其允许的情况下将该房屋的所有权变更为两人按份共有，要求确认502号房产归自己所有，依据不足，最终判决驳回王丰年的诉讼请求。

王丰年不服，提起上诉，二审法院依法维持原判。

传承实务及法律分析

一、一方的婚前房产，加上另一方名字后是否为夫妻共同财产？

本案中，儿子王兴国结婚后将婚前的个人房产上加上妻子赵玲玲的名字，并约定了份额比例，从法律上讲，502号房产的性质已由婚前个人财产转化为夫妻按份共有的财产，在离婚时妻子赵玲玲完全可以主张多分房产【依据《民法典》第1087条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。】。

依据《民法典》第1065条的规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。本案中王兴国和赵玲玲于2009年签订《房屋所有权按份共有协议》及《夫妻更名申请》，并同时办理了房屋权属登记，王兴国在实质上对婚前个人财产进行了处分，在这种情况下，该房产应为王兴国和赵玲玲夫妻的按份共有财产。

二、父母子女之间的口头或书面约定能否约束第三方？

合同是订约双方当事人意思表示一致的结果，依据合同的相对性原理，合同只在订约的双方当事人之间有效，对订约双方具有约束力，合同内容不能给合同以外的第三方强加相应义务，因此父母与子女之间的口头或书面约定对第三方并不具备法律约束力。

父母与子女之间口头或书面约定房屋所有权归父母所有，子女不具有房屋所有权，但房产却登记在子女名下，依据《民法典》第209条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。所以对于房屋这类不动产来讲，《房屋所有权证书》才是认定该房屋所有权的依据，父母与子女之间的口头或书面约定房屋所有权归属的无效。因《房屋所有权证书》具有对外的物权公示效力，子女有权不经过父母同意在《房屋所有权证书》上添加配偶名字。一旦子女婚姻破裂，作为父母的想要以借名买房作为理由要回自己的房产，基本无法实现。

现实生活中经常出现一些父母在子女婚姻出现问题时，为保护子女财产，与子女倒签赠与协议或房产约定，试图将房产解释为借名买房，这种操作是很难得到法院支持的。而且这种行为有可能被认定为双方当事人恶意串通，企图通过诉讼、调解等方式侵害他人合法权益。一旦认定当事人之间有虚假诉讼行为的，法院不仅会驳回当事人的诉讼请求，还会根据情节轻重进行罚款、拘留或因涉嫌《中华人民共和国刑法》第307条规定的虚假诉讼罪而直接移送公安机关处理。

三、父母在子女婚前出全资为子女购房，房产证上登记为子女个人，面临哪些传承风险？

婚前个人财产是指在结婚前夫妻一方就已经取得的财产。夫妻一方的婚前财产，不管是动产还是不动产，是有形财产还是无形财产，只要合法取得，就依法受到法律保护。

父母在子女婚前出全资为自己子女购买房产，房产证登记在自己子女名下，应视为父母对自己子女的单方赠与。房产证登记在子女名下同时也就意味着父母失去了房产的控制权，子女单独享有房产的占有、使用、收益、处分等所有权能。而在现实生活中，经常会出现在父母完全不知情的情况下，子女就对房产进行了处分，例如出售、抵押、出租等等，而出售、抵押、出租所得款项的具体用途，完全不受父母等实际出资人所控制。尤其是在子女结婚后，子女一方为了表达对爱情的忠贞或对家庭的负责，或在配偶方的要求下，有可能将房产与配偶约定为按份共有、共同共有或直接将房产赠与配偶一方个人所有。一旦子女婚姻出现危机，子女的配偶就会要求对房产进行分割，完全违背了父母当初全资为子女购房的初衷，也无法实现父母对财产的有效传承。

都市热播剧《都挺好》中，苏明哲在给苏父苏大强购房时，房产证上原本要写上苏明哲与苏大强两个人的名字，但因为苏大强要求及苏明哲愚孝，最终在房产证书上只写了苏大强一个人的名字。苏大强为房产的所有权人，子女无法阻止苏大强想在房产证书加上保姆名字，苏大强在子女不知情的情况下就把房产卖掉，子女完全丧失了对房产的控制。虽然说电视剧里是子女为父母出资购房，但与现实中父母为子女购房的道理是有异曲同工之妙的。

四、父母为子女全资购房如何避免传承失败？

本案中，之所以导致传承失败，一是借名买房的证据不充分，尤其是王丰年与王兴国之间只是口头协议，且王丰年的起诉是在赵玲玲起诉离婚之后，在赵玲玲否认有借名买房的口头协议时，法官很难采信王丰年的主张。二是在购房后王丰年老两口疏于对儿子名下的房产进行管理，尤其是王兴国处理房屋所有权时故意不告知王丰年，王丰年毫无制约之策，这也是导致传承失败的重要原因之一。

从案例中我们可以吸取教训并得出破解之道：父母在儿子婚前为其全资购买房产时，尽量体现父母子女共有的状态。即：房产证上应体现出资者的姓名，并明确所占房产的相应比例，以限制子女对房产的处分。

试举例：王晓强在大学毕业后很长时间没有找到工作，自然也没有收入。王晓强父母前些年做生意积攒了一部分钱，再加上银行理财的收益，一共有500万元左右的积蓄。两位老人看到王晓强的现状，知道单靠儿子的能力肯定是买不起房子了。不如趁现在手里有钱，给儿子买套房，将来他也好找女朋友。王晓强父亲经过联系多家中介并实地看房，最后付全款在北京市海淀区清河附近购买了一处塔楼，因担心王晓强社会阅历少而被骗，就在房屋买卖合同上写了王父与王晓强的名字，并约定了双方所占的份额，最终办理房产证时，《房屋所有权证书》上显示的是王父与王晓强两个人按份共有。因《房屋所有权证书》的对外公示效力，任何一方对该房产进行处置都必须得到房产共有权人的同意。无论王晓强是想把房产出租、出售、抵押、加名，都必须要王父到场签字同意，有效的限制了王晓强的处分权。因此父母与子女共有房产（按份共有或共同共有）是财富传承的一个很好的方式。

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