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善用赠与工具,有效阻断婚后还贷及对应增值

发表日期:2020年4月5日   文章来源:《私人财富传承》    作者:王秀全 郭万华
 

       典型案例

       李亮是某公司职员,工作数年后手头有一部分积蓄,想到北京房价日后肯定会上涨,于是在2007年6月用这些年攒的钱交了1332140元首付,又在银行贷款130万,贷款期限为20年,购买了位于北京市海淀区XXX小区XX号房产一套,面积为146.23平米,单价为18000元/平方米,登记在自己名下。

2009年初,李亮经人介绍结识了同样在北京工作的赵慧,两人一见如故,感情迅速升温。经过半年的恋爱,2009年9月,两人于北京市海淀区民政局登记结婚。婚后,夫妻俩居住在李亮之前购买的位于海淀区的这套房子里,两人的收入由李亮统一支取,共同偿还剩余的贷款及其他生活必要开支。一年后,两人生育一子,取名李小亮,本以为孩子的出生会使得这个家庭更加幸福美满,没想到事情的发展并非如人所愿。

因为夫妻俩都忙于事业,为了照顾孩子,李亮的父亲李林与母亲赵小兰从老家来到北京,帮助二人照看李小亮。但李林和赵小兰的生活习惯与赵慧差异很大,对孩子的教育理念也存在巨大的分歧,赵慧感到公公婆婆对自己百般刁难,而公婆这边也觉得儿媳对自己十分不尊重,经常顶撞。随着家庭矛盾的激化,李亮被夹在中间左右为难,与赵慧的关系也日趋紧张。

为了缓和双方的关系,赵慧的父母从老家来到北京,希望能够帮助女儿女婿重新回到原先正常的生活。但经过多次协商,李亮与赵慧非但未能弥合彼此之间感情出现的裂痕,反而升级成为双方家庭的矛盾,两方数次爆发激烈的争吵,甚至出现大打出手的局面。

2012年4月赵慧终于对这段婚姻心灰意冷,与父母商议准备同李亮离婚。赵慧的父母咨询律师后告诉赵慧,离婚可以,但这套房子的一部分贷款是婚后用夫妻共同财产偿还的,而且随着房价的走高,现在这套房产的价值已经远超当初李亮购买时的价值。根据《婚姻法解释(三)》第十条之规定,虽然这套房子属于李亮的个人财产,但婚后共同还贷的款项和其相对应的财产增值部分,李亮是要补偿赵慧的。也就是说,在夫妻二人正式离婚之前,这套房子的贷款还的越多,赵慧可以获得的补偿就越多。赵慧感到自己婚后为家庭付出了许多,所有的收入都交给李亮统一支配,现在要是离婚的话要求李亮给自己一些补偿也是合情合理的。

谁知道赵慧与父母的谈话被李亮无意中听到,得知妻子准备同自己离婚,还要分得自己这套房子的一部分补偿,李亮心里十分不是滋味。这套房子首付是自己出的,每月的房贷也是自己还的比较多,怎么到离婚的时候就得给她分一半呢?李亮十分不甘心,于是也寻求律师的帮助,希望能够减少婚后夫妻共同财产还贷所占的比例,以及减少这部分对应的增值部分数额,如果迫不得已走到离婚的地步,能够尽量保全自己房产的价值。律师分析了李亮的具体情况后,提出使用赠与工具来达到其目的。

根据律师的建议,在2012年6月15日,李亮与父亲李林、母亲赵小兰签订了一份赠与合同。合同内容主要为:1. 李林、赵小兰赠与李亮人民币1539906.68用以解除李亮名下位于北京市海淀区XXX小区XX号房产的抵押;2. 李林、赵小兰将人民币1539906.68赠与李亮个人,与其妻子和家庭无关;3. 赠与采用转账的形式,转至李亮名下卡号为XXXX的交通银行借记卡中。

签订合同后第三天,李林从其账户上向李亮账户上转账1539906.68。李亮用此笔款项清偿了其名下这套位于海淀区的房产的全部贷款,解除了其上负担的抵押。而对于这一切赵慧及其父母毫不知情。

同年10月,赵慧向北京市海淀区人民法院起诉李亮,请求法院判令解除二人婚姻关系,并对二人婚内财产进行分割。庭审过程中,赵慧发现这套房产在数月前就已还清全部贷款,于是主张用于婚后还贷支付的款项为夫妻共同财产,要求数额为这部分款项及其所增值部分的二分之一的补偿金。但李亮拿出与李林、赵小兰签订的赠与合同,并认为婚后还贷部分其中有1539906.68是来自于李林、赵小兰对李亮个人的赠与,不属于夫妻共同财产,这部分款项及其增值部分不应算入补偿金。

最终法院支持了李亮的诉求,将用于还贷的1539906.68认定为李林、赵小兰对李亮个人的赠与,这1539906.68及其增值部分不计入对赵慧补偿的范围。


传承实务及法律分析

如何善用赠与工具维护出资方(即赠与方)的合法权益,又同时避免赠与不当导致的赠与无效风险,是本案财富传承的关键。

一、在精准理解法律条款的基础上,灵活运用法律工具

1.1 婚后共同还贷及对应增值

我们先来看《婚姻法司法解释(三)》第十条的规定,原文如下“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿

需要注意的是,在前提条件不变的情况下,上述司法解释强调的是“婚后共同还贷支付的款项及相对应的增值部分”,婚后一方的工资、奖金、住房公积金等,在夫妻之间没有特殊约定(如未约定各自所有、部分各自所有、部分共同所有等)的情况下,应属于夫妻共同财产。如果用这部分款项去偿还银行贷款,即便是个人挣的钱也属于共同还贷,如涉及夫妻离婚,这部分款项及对应增值仍要分割。

产权一方需要补偿另一方的款项及对应增值有一个简单的计算公式:

房屋现值 ×婚后还贷金额÷首付款+银行贷款+银行贷款利息×100%÷2

依据上述公式我们可以计算一下,李亮应给赵慧的补偿款金额:

李亮所购房屋的单价是18000元/平米,面积为146.23平米,首付款是1332140元,贷款130万,贷款期限20年,利息总额741865.43元,银行贷款本息合计2041865.43元。如果采用等额还款方式,月均还款8507.77元。婚前已还贷款27个月共计229709.79元,婚后共同还贷32个月后诉讼离婚,离婚时房屋经评估,价值为800万。计算可知,该房屋总共需支付3374005.43元(1332140元+1300000元+741865.43元)的价款,其中,首付款在房价(房款+利息)中所占比例为(1332140元÷3374005.43元×100%)39.48%,夫妻共同还贷272248.64元(8507.77元×32),占房价款的8.07%(272248.64÷3374005.43元×100%)。如果不考虑其他因素,则可以判决房屋归婚前购房者所有即归李亮所有,由其对赵慧补偿322800元(800万元×8.07%×1/2)。

2007年6月房产总值3374005.43元,而2012年10月房产评估价值为800万元,在房产价值翻倍的情况下,如果产权登记方想少分对方款项,只能是减少婚后夫妻共同还贷款项,如何合法的减少?详见下文。

1.2 用个人财产去解除房屋抵押贷款,不属于共同还贷

在婚姻关系存续期间,哪一部分财产属于个人财产?这是我们必须要弄清楚的,也是案例中财富传承的关键。

根据《婚姻法》第十八条的规定,有下列情形之一的,为夫妻一方的财产: (一)一方的婚前财产; (二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用; (三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;四)一方专用的生活用品; (五)其他应当归一方的财产。

用个人财产偿还贷款,可以有效的减少 “婚后共同还贷”。婚后共同还贷的款项少了,相对应的增值必然降低。上述法律条款中,第三款明确规定了赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产不作为夫妻共同财产。赠与人(一般为父母)如在书面的赠与合同中明确表示赠与的款项归子女个人所有,与子女的配偶无关,在排除赠与合同无效的情况下,应属于一方的个人财产。用一方的个人财产去归还剩余的银行贷款,可以有效的减少婚后共同还贷款项,从而也相应的减少还贷款项对应的增值。本案中,李亮与父亲李林、母亲赵小兰签订的赠与合同明确约定了李林、赵小兰将人民币1539906.68元赠与李亮个人,与其妻子和家庭无关。此内容符合《婚姻法》第十八条第三款的规定,此部分款项应属于李亮的个人财产,用此个人财产去解除房屋抵押贷款,不属于夫妻共同还贷。最终李亮与赵慧离婚时,赵慧并未分得此部分款项及对应的增值部分。

二、赠与合同的成立与效力

2.1 赠与合同的内涵及效力

赠与合同是指:赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人,受赠人同意接受的合同。

赠与合同是诺成性合同,赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与时,赠与合同即成立。赠与合同是双方行为,并非只有赠与方的意思表示就可以成立,通俗的说,你赠与我金钱或其他财产,我受赠人同意接受,赠与合同才能成立。这一点与单方的馈赠行为有所区别。

2.2 赠与合同无效的情形

《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形包括:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

2.3 如何有效避免赠与合同无效

如当事人恶意串通签订赠与合同,或者子女将自己财产通过取现或转账汇入父母账户,父母再汇款给子女,以造成父母赠与子女财产且归其个人的假象,都会导致赠与合同无效。

律师建议签订赠与合同时找专业的律师见证或经过公证机关公证。

三、赠与合同是否需要公证

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定,已为有效公证文书证明的事实,当事人无需举证证明。第七十七条规定了人民法院就数个证据对同一事实的证明力,经过公证的书证其证明力一般大于其他书证。

  律师建议当事人在签订赠与合同时尽量到公证处公证。经过公证

的赠与合同,如作为证据使用,一般可以认定为双方当事人的真实意思表示,且可以有效的避免现实生活中当事人恶意串通倒签赠与合同的情形。

四、赠与合同的签订及履行应注意的事项

      细节决定成败,采用《赠与合同》的形式避免家庭财产流失,应注意以下细节:

       4.1赠与合同采用书面形式

现实中,为了使赠与方与受赠方的权利义务得以保障,赠与合同应采用书面形式,对赠与内容进行明确约定,以防出现后续纠纷。

4.2. 受赠与对象应具体

如赠与财产是给予自己子女,不包括配偶或其家庭,或与其配偶及家庭无关。

4.3赠与款项的用途须明确

如用以解除李亮名下位于北京市海淀区XXX小区XX号房产(房产证号:XXXXX ) 的房屋贷款抵押。

4.4 赠与款项汇入专用账号

赠与财产应存入指定专用账户,如通过银行转账形式存入李亮还贷专用账户,留存证据以备后续使用。

4.5 汇款时注意留言

在汇款备注栏标记类似“赠与某某个人专有,用于房屋解抵押”字样,以证明是赠与自己子女个人,并防止挪作他用。

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