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婚前房产婚后出租,离婚时租金收益怎么分割?

发表日期:2019年7月12日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全、郭万华
 
        【典型案例】

王倩与张扬于2009年3月登记结婚。结婚初期两人感情稳定幸福,但婚后发现双方性格、思维方式、价值观等差异巨大,加之工作原因而长期分居,夫妻感情渐渐走向冰点。张扬婚前个人购买了位于北京市昌平区西环里东区×号楼4单元×××室房屋,婚后用于出租。王倩曾于2014年4月15日起诉要求与张扬离婚,经判决不准予双方离婚后,双方的感情没有好转。2017年王倩再次要求起诉离婚,并要求将男方房产在婚姻关系存续期间取得的租金收益平均分配。

案件经过一审、二审,最终法院判决:准予两人离婚,张扬一次性支付诉争房屋租金收益的三分之一给王倩。

      【裁判要点】

一方个人婚前所有的房屋在婚后产生的租金收入应视为夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,该收益系夫妻共同财产。离婚分割时,应综合考虑夫妻双方在婚姻关系存续期间对这笔收益的贡献程度等情况,对收益部分予以公平合理的处理。

      【律师分析】

一、关于婚前房屋婚后进行出租,已获得的租金收入应如何认定的问题,存在以下两种意见:

第一种意见认为,对于一方个人所有的房屋婚后出租取得的租金收入,应确立一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚后所得的租金首先推定为夫妻共同所有,但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的,则该租金收入应归房产所有人个人所有。比如发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责,另一方从始至终没有参与,对于经营出租房屋并无任何贡献。此种情况下应认定房屋租金归属房产人个人所有。

第二种意见认为,虽然房屋租金在民法理论上认为属于法定孳息,仅仅从法律定义的角度分析,房屋租金是依据租赁合同收取的法定孳息,应当归租赁物的所有人所有。但是,租赁行为本身也是一种经营活动,也需要付出时间、精力和劳动。考虑到租金与单纯的银行存款利息不同,出租方对房屋还有维修等义务,租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连,需要投入一定的管理或劳务,故将租金认定为经营性收益比较适宜。尤其对那种夫妻一方依靠房租收益维持生计的情形,如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产,而另一方的工资、奖金收入则属于夫妻共同财产,结果显然是极不公平的。

从目前的主流观点来看,越来越注重家务劳动价值,认为家务劳动应当与外出工作、投资经营具有平等的地位和价值。特别对于一些全职太太或全职老公来说,在家带孩子或者照顾父母,进行家务劳动,不比在外工作轻松,何况有些夫妻,是为了满足另一方的工作需求,而不得已而放弃了自己的工作,所以,对于界定夫妻共同财产时,应考虑这部分的劳动与贡献,公平处理各方财产。另外,从证据的角度来说,判断一方是否对经营出租房屋作出过贡献,恐怕也有一定的难度。

所以在界定本案中的房屋租金性质时,应综合考虑各方因素。如房屋所有权一方,有证据证明,该出租行为始终是由其一人操作,另一方对此没有付出过任何劳动与贡献,则可以认定为该租金为其一方个人财产。反之,该租金应属于经营性收益性质,应认定为属于夫妻共同财产。

二、离婚时,租金收益如何分割

《意见》第8条规定是对夫妻财产共同共有制、个人财产权利保护以及夫妻协力价值之间的权衡。而夫妻间的协力,不仅包括直接性的财产投入和生产投入,也包括家务劳动和时间的投入。对夫妻共同财产的分割,原则上应均等分割,但个案情况下如果采纳均等分割方式对一方当事人有失公平,则应运用上述规定进行具体分析。本案中,争议租金收益完全来源于张扬的个人财产,显然其对取得该笔收益贡献较大,同时考虑其金额较大,如采纳均等分割方式对张扬有失公平,故进行分割时可酌定由张扬多分得该笔租金。

一审法官有“反正平分就不会错”的心理可以理解,但须知,根据《意见》第8条的规定,平分只是一个大原则,在个案处理上还需考虑生产、生活的实际需要和财产的来源等因素。事实上,“拥有房屋者可多分租金”应更贴近一般民众朴素的公平观念。如果无视这些因素而只是简单对夫妻共同财产进行平分,就是过分机械、僵硬,自然是不会错,但不是一份经过全面权衡后作出的高水平判决。

三、如何理解孳息

《婚姻法司法解释(三)》中关于“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产”的规定,之所以引起一些争议,根源在于对“孳息”的解释不尽相同,我国法律又对“孳息”的概念未作规定。

我们认为,“收益”一般来说是“孳息”的上位概念,收益包括孳息但远远超出孳息的范围。《婚姻法司法解释(三)》中的“孳息”一词应作限缩解释,专指非投资性、非经营性的收益。投资、经营收益与孳息收益的不同之处在于具有风险性、不确定性和主观性的特点。如一方婚前所有果园中的果树,婚后由夫妻共同劳动、管理,该果树所结果实就不能简单认定属于天然孳息。从我国现有法律法规的内容来看,将“人工孳息”归于《婚姻法》中的生产、经营性收益,可能更为合理合法。

增值,可以分为自然增值(被动增值)和主动增值。如果物和权利价格的提升是基于人为努力而产生的,应当属于主动增值,原则上按照夫妻共同财产处理。《婚姻法司法解释(三)》实际上对夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的增值,是以该增值所基于的主观能动性行为或客观被动性行为作为划分标准,强调了客观被动性的自然增值属于一方的个人财产。之所以司法解释条文中没有出现“主动增值”的字眼,主要考虑到主动增值的原因包括进行生产、经营或者投资行为等,有些概念是交叉重合的。该司法解释采用规定孳息、自然增值除外的方法,便于法官具体操作及统一裁量尺度。

夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的自然增值,是指该增值的发生因通货膨胀或市场行情的变化而致,与夫妻一方或双方的协作劳动、努力或管理等并无关联。比如夫妻一方个人婚前所有的房屋、古董、字画、珠宝、黄金等,在婚姻关系存续期间因市场价格上涨而产生的增值,由于抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致,是不以人的意志为转移的市场行为作用的结果,仍应依原物所有权归属为个人所有,该部分增值认定为一方的个人财产。

由于购买房屋具有投资和自住两种功能,对一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益,需要区分是投资购房还是家庭居住。在将婚前房产用于非自住的投资用途时,另一方有权主张其投资收益。

一方婚前个人房产婚后变卖,双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产,离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例,公平合理地予以分割。

一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活的居住用房,婚姻关系存续期间,因种种原因将该房屋出售后另购住房,仍然用于家庭自住,如果夫妻共同资金或另一方个人资金的再投入,离婚时对于出售房屋所带来的增值收益,应当认定为一方的个人财产。

       【权利声明】

本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,不得以任何形式复制、粘贴、转载。


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