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婚前房产婚后出租,离婚时租金收益怎么分割?

发表日期:2022年7月12日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全、郭万华
 

典型案例

张某与王某于2009年3月登记结婚。婚后因工作原因而长期分居,夫妻感情逐渐走向冰点。王某曾于2014年4月15日起诉要求与张某离婚,经法院判决不准离婚后,双方的感情没有好转。2017年王某再次起诉离婚,并要求将男方个人房产在婚姻关系存续期间取得的租金收益平均分配。经查,张某婚前有一套位于北京市昌平区西环房产,婚后用于出租。

法院经审理后判决:准予两人离婚,张某一次性支付诉争房屋租金收益的三分之一给王某。

律师分析

(一)关于婚前房屋婚后进行出租所获租金如何认定?

关于婚前房屋婚后进行出租,已获得的租金收入是否属于夫妻共同财产问题,在最高人民法院民一庭编著的《民法典婚姻家庭编司法解释(一)理询与适用》一书中,作者认为:从协力理论的角度出发,孳息是否为夫妻一方个人财产应区分不同情形作不同处理:将夫妻一方个人财产产生的天然尊息界定为个人财产并无疑问,但法定孳息不宜均界定为个人财产,最典型如出租房所获得的租金,这一孳息与个人财产投资获得的收益并不存在差异,本条格人财产投资所获得的收益规定为夫妻共同财产,按照类似实务类似处理的平等原则,以租金为代表的法定孳息也应属于夫妻共同财产。而夫妻一方婚前银行存款及其利息则更宜解释为夫妻一方个人财产。总之,在判断孳息是否为夫妻个人财产时,应当从协力理论出发,考察夫妻一方对财产的取得是否作出贡献。

笔者认为,考虑到租金与单纯的银行存款利息不同,出租方对房屋还有维修等义务,租金的获取与房屋本身的管理状况密切相连,需要投入一定的管理或劳务,故将租金认定为夫妻共同财产比较适宜。尤其对夫妻一方依靠收房租维持生计的情形,如果将一方所有的房屋婚后出租的租金收益认定为个人财产.而另一方的工资、奖金收入认定为夫妻共同财产,结果显然是极不公平的。

从目前的主流观点来看,越来越注重家务劳动价值,认为家务劳动应当与外出工作、投资经营具有平等的地位和价值。特别是对于一些全职太太或全职老公来说,在家带孩子或者照顾父母,进行家务劳动,不比在外工作轻松,何况有些夫妻,是为了满足唔该的工作需求,而不得已放弃了自己的工作,所以,在界定夫妻共同财产时,应考虑这部分的劳动与贡献,公司处理各方财产。另外, 从证据的角度来说,判断一方是否对经营出租房屋作出过贡献,恐怕也有一定的难度。

(二)婚前房产婚后出租,离婚时租金收益如何分配?

《民法典》第1087条规定,离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成的,由人民法院根据财产的具体情况,按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。该条是对夫妻财产共同共有制、个人财产权利保护以及夫妻协力价值之间的权衡。而夫妻间的协力,不仅包括直接性的财产投入和生产投入,也包括家务劳动和时间的投入。对夫妻共同财产的分割,原则上应均等分割,但个案情况下如果采纳均等分割方式对一方当事人有失公平,则应运用上述规定进行具体分析。本案中,争议租金收益完全来源于张某的个人财产,显然张某对取得该笔收益贡献较大,同时考虑其金额较大,如采纳均等分割方式对张某有失公平,最终法院在分割涉案房屋的租金时酌定张某多分。很多法院在分割租金时本着“反正平分就不会错”的心理,但须知,均等分割只是一个大原则,在个案处理上还需考虑生产、生活的实际需要和财产的来源等因素。事实上,“拥有房屋者可多分租金”更贴近一般民众朴素的公平观念。

(三)如何理解孳息?

《民法典婚姻家庭编解释(一)》第26条关于“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产”的规定,之所以引起一些争议,根源在于对“孳息”的解释不尽相同,我国法律又对“孳息”的概念未作规定。

笔者认为,“收益”一般来说是“孳息”的上位概念,收益包括孳息但远远超出孳息的范围。《民法典婚姻家庭编解释(一)》中的“孳息”一词应作限缩解释,专指非投资性、非经营性的收益。投资、经营收益与孳息收益的不同之处在于具有风险性、不确定性和主观性的特点。如一方婚前所有果园中的果树,64第二章诉讼离婚婚后由夫妻共同劳动、管理,该果树所结果实就不能简单认定属于天然孳息。从我国现有法律法规的内容来看,将“人工孳息”归于生产、经营性收益,可能更为合理合法。

增值,可以分为自然增值(被动增值)和主动增值。如果物和权利价格的提升是基于人为努力而产生的,应当属于主动增值,原则上按照夫妻共同财产处理。实际上,夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的增值,是以该增值所基于的主观能动性行为或客观被动性行为作为划分标准,强调了客观被动性的自然增值属于一方的个人财产。之所以司法解释条文中没有出现“主动增值”的字眼,主要考虑到主动增值的原因包括进行生产、经营或者投资行为等,有些概念是交叉重合的。该司法解释采用规定孳息、自然增值除外的方法,便于法官具体操作及统一裁量尺度。

夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的自然增值,是指该增值的发生因通货膨胀或市场行情的变化而致,与夫妻一方或双方的协作劳动、努力或管理等并无关联。比如夫妻一方个人婚前所有的房屋、古董、字画、珠宝、黄金等,在婚姻关系存续期间因市场价格上涨而产生的增值,由于抛售后的增值是由原物交换价值的上升所致,是不以人的意志为转移的市场行为作用的结果,仍应依原物所有权归为个人所有,该部分增值认定为一方的个人财产。

由于购买房屋具有投资和自住两种功能,对一方用婚前财产婚后购买房产所带来的收益,需要区分购房是用于投资还是家庭居住。在将婚前房产用于非自住的投资用途时,另一方有权主张其投资收益。

一方婚前个人房产婚后变卖,双方又添加若干夫妻共同财产购买新的房产,离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例,公平合理地予以分割。

一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活的居住用房,婚姻关系存续期间,因种种原因将该房屋出售后另购住房,仍然用于家庭自住,夫妻一方个人资金的再投入,离婚时对于出售房屋所带来的增值收益,应当认定为一方的个人财产。

 

版权声明

本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。

 


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