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夫妻单方处分共有房产,是否有法律效力?

发表日期:2019年7月9日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全、郭万华
 

【典型案例】

姚德春和杨广乾系夫妻关系,于1987年10月登记结婚,育有一女姚迪。2009年底三人居住的孙河乡西甸村××号被拆迁,购买一套东一区×号楼×单元101号(下或称101号房屋)。

2010年3月7日,北京市某某公司作为甲方(出卖人)和杨广乾签订了《腾退居民定向安置购房协议书》,将101号房屋以优惠房价358700元的价格转让给杨广乾,该房屋归姚德春和杨广乾共有。

2012年11月22日,杨广乾向李新春出具了姚德春的身份证复印件及《同意出售证明》,内容为“本人姚德春,身份证号码×××,系售房人杨广乾之配偶,现在此声明如下:同意售房人杨广乾出售其名下的101号房屋”,声明人签字处有“姚德春”字样。李新春看到该文件后相信杨广乾出售房屋经过了姚德春同意。同日,杨广乾(甲方、出卖人)、李新春(乙方、买受人)及某某公司(丙方、居间人)签订了《定金收付书》及《居间成交确认书》,其中《定金收付书》确认产权人杨广乾将101号房屋以100万元的价格出售给李新春,房款支付方式为全款,乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计50万元,甲方收取定金应向乙方出具收据。

2012年11月23日,杨广乾作为出卖人与李新春签订了《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版),约定杨广乾以100万元的价格将101号房屋出售给李新春。约定甲乙双方自行物业交割,自行过款,某某公司为见证方;甲方保证此房无任何产权纠纷,可以正常买卖交易;甲乙双方办理完改名手续乙方当天给甲方付全款,甲方在收到全款后一周内给乙方交付房屋,中介服务费不予退还。同日,杨广乾和李新春签订《房款结清证明》,杨广乾确认已收到李新春以现金方式支付的购房款100万元。同日,某某公司收取李新春中介服务费25000元。杨广乾还到北京市某某公司在其与公司签订的《腾退居民定向安置购房协议书》之尾部手写“本人自愿将该房屋转让给李新春”内容并签名捺印。2012年12月15日,杨广乾从北京市某某公司处收取了房屋钥匙后交给了李新春。2013年1月11日,李新春完成房屋过户手续。

2013年1月25日,经某某公司居间,李新春作为出卖人与温晨雨签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》,约定李新春将101号房屋以140万元的价格出售给温晨雨。2013年3月15日,李新春和温晨雨签订了《房款结清证明》,李新春确认收到温晨雨140万元购房款,其中现金交付10万元,剩余130万元通过银行转账支付。李新春于2013年3月15日将101号房屋交付温晨雨,温晨雨收房后出资对房屋进行了装修,目前正在使用。

2013年5月姚德春从邻居处得知其和杨广乾共有的房屋正在装修,经再三逼问才知道杨广乾已经私自卖掉两人共有的101号房屋。

姚德春认为杨广乾擅自单方处分夫妻共有的财产,侵犯了其合法的利益,李新春在明知姚德春对争议房屋享有所有权的情形下,仍然和杨广乾签订买卖合同,杨广乾和李新春的上述行为违反了法律规定。因后来李新春又将101号房屋出售给温晨雨,且目前该房屋由温晨雨使用。故姚德春诉至法院要求判令:1.确认李新春和杨广乾签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效;2.确认李新春与温晨雨之间的房屋买卖合同无效;3.温晨雨将101号房屋腾退并交还姚德春。

该案件经过一审、二审、指定再审,历时5年多,最终判决:一、温晨雨于判决生效后十五日内将101号房屋返还给姚德春;二、驳回姚德春的其他诉讼请求。

【裁判要点】

夫妻单方处分共有房产,且第三人不具备善意取得构成要件的前提下,该买卖合同依法不发生物权变动的效力。

【律师分析】

 一、对于夫妻共有房产,未经姚德春同意,杨广乾无权单方处分

 本案诉争房屋系姚德春和杨广乾共有,依据《物权法》第97条规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。《合同法》第51条规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

本案中,姚德春不认可《同意出售证明》中的签名系本人所签,表示对房屋出售不知情;杨广乾自认其提交的《同意出售证明》中“姚德春”的签字系其自行书写,其未告知姚德春而私自售房。在无证据证明姚德春同意杨广乾出售101号房屋,同时也无姚德春事后追认的情况下,应认定杨广乾向李新春出售101号房屋未经过姚德春的同意,杨广乾与李新春之间于2012年11月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》依法不发生物权变动的效力,即李新春不得基于该合同取得101号房屋的相关物权。同理,在李新春不享有该房屋物权的情况下,其与温晨雨之间的房屋买卖合同亦不发生物权变动的效果。101号房屋的物权人仍为姚德春与杨广乾,现姚德春以物权人之一的身份要求返还房屋,具有法律依据。

二、李新春不具备善意取得的构成要件

根据《物权法》第106条,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。《婚姻法司法解释(一)》第17条第2款规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

本案中,李新春明知姚德春与杨广乾系夫妻且同住北京朝阳,101号房屋系姚德春与杨广乾在婚姻关系存续期间通过拆迁腾退购得,且101号房屋一直还未交付,更明知101号房屋系姚德春与杨广乾系夫妻共同所有,在杨广乾向其出具姚德春的身份证复印件及《同意出售证明》,就完全可以当面确认出售该房屋是否经过姚德春同意,尤其101号房屋从未曾在任何房产经纪公司有过挂牌出售的信息,故李新春不具备善意取得的构成要件,无法依据善意取得101号房屋物权。

【权利声明】

本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,不得以任何形式复制、粘贴、转载。


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