典型案例

邓轩和王多芬于2011年3月5日登记结婚。邓轩婚前有一套位于北京朝阳区八里庄北里×××号的房产（以下简称八里庄北里×××号）。婚后，双方共同居住在该房屋内，且二人共同出资对该房屋进行了装修，装修费用为15万元。2012年，邓轩以680万元的价格将该房屋进行出售，并利用售房款中的600万元全款另购位于西城区丽园×××号的房产（以下简称丽园×××号）一套，丽园×××号登记在邓轩个人名下，仍由邓轩和王多芬共同居住。

2014年1月，婚后由于二人性格差异较大，婚姻关系无法维系，双方无法达成协议离婚，邓轩只好向法院起诉请求：1.请求与王多芬解除婚姻关系；2.请求将丽园×××号的房产归邓轩所有。

庭审中，在分割财产时，双方就丽园×××号房屋的性质产生分歧：邓轩认为丽园×××号系其卖掉婚前八里庄北里×××号房产所得款项全资购买的，应属其个人所有，不属于夫妻共同财产；王多芬认为丽园×××号是在夫妻双方婚姻关系存续期间购买，且其在装修房屋时曾出资一半装修款7.5万元，因此丽园×××号应属于夫妻共同财产，离婚应将该房屋份额平均分割，并应另外给其分割一半对八里庄北里×××号的装修款。

庭审中，邓轩提供了八里庄北里×××号及丽园×××号的买卖购房合同、发票，汇款明细等证据，用来证明丽园×××号系其个人婚前财产转化而来。

经法院审理认为，丽园×××号房产系邓轩的个人财产。八里庄北里×××号是邓轩的婚前个人财产，邓轩将八里庄北里×××号出售后，用所得售房款购买了丽园×××号。因此丽园×××号虽然是邓轩在婚姻关系存续期间购买，但是由于购房款来源于邓轩婚前的个人财产，邓轩进行的是一种以房换房的行为，丽园×××号应视为邓轩婚前个人财产在形态上的转化，其性质仍然是邓轩的个人财产，不应认定为邓轩和王多芬的夫妻共同财产。王多芬在八里庄北里×××号房屋的装修中有所贡献，八里庄北里×××号房屋的装修部分应属于夫妻共同财产，王多芬主张分割其中一半的装修价值，于法有据，应予以支持。

        裁判要点

夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。如无共同财产的相关约定，则以房换房的行为应视为婚前个人财产在形态上的转化，其性质仍然是个人财产。

        律师分析

一、婚前一方用个人财产，婚后购房，所有权归属

《婚姻法》确定的夫妻法定财产制是夫妻婚后所得共同制，即除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外，夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得财产，均为夫妻共同所有。因此，在司法实践中，房屋所有权取得的时间是界定该房产为夫妻共同财产还是夫妻一方个人财产的基本依据。但仅以房产购买的时间来判断房产的所有权归属，对于实际出资人而言存在不公平之处。

如果夫妻一方能够证明婚后所购房产的购房款来源是其婚前个人财产，且所有权登记于个人名下，则应认定该房产为购房一方婚前个人财产，而非夫妻共同财产。对此可从两方面进行分析：

首先，从购房款来源看，该房产应视为购房一方的婚前个人财产在形态上发生的转化，但财产所有权性质并未改变；

其次，从所有权登记看，房产登记在购房一方个人名下，说明购房一方并没有将该房产转变为二人共同所有的意思表示。

因此，婚姻关系存续期间一方购置的房屋并不一定属于夫妻共同财产。本案中的这种非常规的财产权属认定，打破了夫妻共同财产应严格以财产取得时间为区分点的处理模式，更好地体现了物权法定原则及公平原则，这是对夫妻共同财产制度一种很有力的保护！

二、离婚诉讼中，当事人经常会对一方用婚前个人存款在婚后所购买房屋的归属问题产生争议

一种观点认为，婚前个人存款婚后所购房屋本质上只是婚前个人财产在婚后所发生的具体形态变化，并不因此改变其所有权归属，故其仍是一方的个人财产，不能作为夫妻共同财产进行分割。

另一种观点则认为，一方以其婚前个人存款在婚后购买房屋的行为，属于一方在婚后以个人财产进行投资的行为。相应地，根据《婚姻法司法解释（二）》第11条的规定，该房屋应属于夫妻共同财产。

本案中王多芬的观点错误，不能得到支持，主要是因为当事人婚前个人财产不能仅仅因为形式变化而致所有权发生变化。一方面，从邓轩购房的资金来源看，其以变卖婚前个人所有的八里庄北里×××号所得款项中拿出大部分款项，用于购置了丽园×××号房产一套，是使用个人婚前财产的行为。另一方面从其购置上述房屋的用途看，很明显，邓轩是为了与王多芬自己居住，而不是进行投资经营，且至双方离婚时，邓轩名下的该套房屋并未出售，因此没有也不可能取得了什么经营性收入。因此，在婚姻关系存续期间，如果认为婚姻当事人只要在婚姻关系存续期间使用个人婚前财产并使之存在形式发生了变化，就属于投资经营行为，并因此改变所有权的性质或者将其自然增值认定为夫妻共有的观点，明显不利于发挥物的使用价值，不利于财富的流转，也使得人们为了保有自己的婚前个人财产而不敢正常使用上述财产。这样的裁判理念不符合现代民事立法鼓励充分发挥物的效用，鼓励正常的财产流转的基本精神。

三、出资时间、资金来源是判定共同房产的关键

从以上案例中不难看出，在司法实践中，房屋出资人及出资时间这两大要素是认定夫妻共同房产的两大核心要素。夫妻婚后对房产有共同出资行为，房产才有可能被认定为夫妻共同财产。在司法实践中，法院通常会判决房屋产权归登记方所有。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时由获得房产的一方对另一方进行补偿。

四、处理婚前房产要注意哪些问题

如果是男女双方共同出资买房，最好在购房合同上写上双方的名字。如果由于某种原因只能写一个人的名字，最好立下有法律效力的书面说明，写清楚该房的出资关系。同时，在不伤害双方感情的前提下，最好做一份公证，或在律师见证下签一份协议，明确注明双方为该房已支付和将支付的款项，每人应享有的该房份额等相关事宜。

    版权声明

    本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书，版权归北京离婚律师网所有，未经书面允许，禁止任何形式的复制、粘贴、转载，违者必究（侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉，或直接向法院起诉）。