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一方婚前房产,婚后用出售款项全款购买新的房屋,离婚时新房所有权归谁?

发表日期:2022年7月12日   文章来源:《身边的婚姻法律顾问》    作者:王秀全、郭万华
 

邓某和王某芬于2011年3月5日登记结婚。邓某婚前有一套位于北京朝阳区八里庄北里××号的房产(以下简称八里庄北里房产)。婚后,双方共同出资15万元对该房屋进行了装修,装修后双方一直在此居住。2012年6月,邓某以680万元的价格出售了八里庄北里房产,并利用售房款中的600万元全款另购西城区丽园××号的房产(以下简称丽园房产),丽园房产登记在邓某个人名下,仍由二人共同居住。

2014年1月邓某到法院起诉离婚,并要求将丽园房产判归自己所有,而王某芬则认为丽园房产是在婚姻关系存续期间购买的,属于夫妻共同财产,且八里庄北里房产装修时自己出资7.5万元,应分得八里庄北里房产的一半装修款。法院审理后认为,八里庄北里房产是邓某的婚前个人财产,邓某将八里庄北里房产出售后,用所得售房款购买了丽园房产。丽园房产虽然是在双方婚姻关系存续期间购买,但购房款来自邓某婚前的个人财产,邓某进行的是一种以房换房的行为,丽园房产仍视为邓某婚前个人财产在形态上的转化,属于邓某的个人财产。八里庄北里房产的装修款15万元应属于夫妻共同财产,王某芬主张分割其中一半的装修价款,于法有据,应予以支持。

律师分析

夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产。如无共同财产的相关约定,则以房换房的行为应视为婚前个人财产在形态上的转化,其性质仍然是个人财产。

(一)一方婚前财产婚后出售,另在出售价值范围内所购新房,房屋所有权归属

夫妻法定财产制是夫妻婚后所得共同制,即除夫妻个人特有财产和夫妻另有约定外,夫妻双方或一方在婚姻关系存续期间所得财产,均为夫妻双方共同所有。因此,在司法实践中,房屋所有权取得的时间是界定该房产属于夫妻共同财产还是夫妻一方个人财产的基本依据(但不是唯一依据)。

如果夫妻一方能够证明婚后所购房产的购房款来自其婚前个人财产,且所有权登记于自己名下,则应认定该房产为购房一方的个人财产,而非夫妻共同财产。

第一,从购房款来源看,该房产应视为购房一方的婚前个人财产在形态上发生的转化,但财产所有权性质并未改变。

第二,从所有权登记看,该房产登记在购房一方个人名下,说明购房一方并没有将该房产转变为夫妻共同所有的意思表示。

第三,如夫妻双方没有对该房产进行特殊约定,则该房产仍然为夫妻一方的个人财产。

因此,婚姻关系存续期间一方购置的房屋并不一定属于夫妻共同财产。本案中这种非常规的财产权属认定,打破了夫妻共同财产应严格以财产取得时间为区分点的处理模式,更好地体现了物权法定原则及公平原则,这是对夫妻共同财产制度的一种很有力的保护。

(二)离婚诉讼中,当事人经常会对一方使用婚前财产在婚后购买房屋的归属问题产生争议

一种观点认为,婚后使用婚前个人财产购买房屋本质上是婚前个人财产在婚后所发生的具体形态变化,并不因此改变其所有权性质,故仍是一方的个人财产,不能作为夫妻共同财产进行分割。

另一种观点认为,一方以婚前个人财产在婚后购房的行为,属于一方在婚后以个人财产进行投资的行为。依据《民法典婚姻家庭编解释(一)》第25条第1项的规定,一方以个人财产投资取得的收益属于《民法典》第1062条规定的“其他应当归共同所有的财产”,故该房屋属于夫妻共同财产。

本案中,丽园房产应属于邓某的个人财产。首先,丽园房产的购房款来自邓某婚前八里庄北里房产的出售款,丽园房产是邓某婚前财产在婚后所发生的具体形态变化;其次,丽园房产购买后主要用于邓某与王某芬婚后居住,不属于投资行为;最后,直至双方离婚时,丽园房产并未出售,所以更谈不上有任何经营性收入。因此,本案中王某芬主张丽园房产系夫妻共同财产的观点错误,未得到法院的支持。

在婚姻关系存续期间,如果认为婚姻当事人只要在婚姻关系存续期间使用个人婚前财产并使之存在形式发生了变化,就属于投资经营行为,并因此改变所有权的性质或者将其自然增值认定为夫妻共有的观点,明显不利于发挥物的使用价值,不利于财富的流转,也使得人们为了保有自己的婚前个人财产而不敢正常使用上述财产。这样的裁判理念不符合现代民事立法鼓励充分发挥物的效用,鼓励正常的财产流转的基本精神。

(三)处理婚前房产要注意哪些问题?

如果在婚后将婚前房产出售,建议将婚前房产所得售房款存放在固定银行账户中。购买新房时,直接由该银行账户支付全部购房款,避免购房资金出资混乱,不利于证明出资情况。如果是男女双方共同出资买房,最好在购房合同上写上双方的名字。如果由于某种原因只能写一个人的名字,最好立下有法律效力的书面说明,写清楚该房屋的出资关系。同时,在不伤害双方感情的前提下,最好做一份公证,或在律师见证下签一份协议,明确注明双方为该房屋已支付和将支付的款项,每人应享有的房屋份额等相关事宜。

 

版权声明

本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《身边的婚姻法律顾问》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,禁止任何形式的复制、粘贴、转载,违者必究(侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉,或直接向法院起诉)。

 

 


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