如属恶意转让 买卖房屋合同无效

            文章来源：法制晚报

案件回放

三百万房子卖了二百万

在蒋女士与宋先生结婚后，宋先生经常对蒋女士实施家暴。在多次报警后，蒋女士实在不堪忍受，将丈夫起诉到法院要求离婚。

在法院审理离婚案件过程中，蒋女士发现婚后购买的登记在宋先生名下的房产竟然已出售给两人的共同好友刘明全。

蒋女士认为，这是丈夫与刘明全串通设的局。理由是这套市值为310万左右的房屋，出售给刘明全的成交价竟然为212.3万元。

妻子另案起诉购房人

以这种明显不合理的低价转让夫妻共有财产，宋先生显然是恶意转让。因此蒋女士又另案起诉了宋先生和刘明全，请求确认房屋买卖合同无效。

庭审时，刘明全辩称，购房时，出卖人告诉他是婚前个人房产，因此，他属于善意的相对人，请求法院从保护善意相对人的角度驳回蒋女士的诉讼请求。

随后，蒋女士电话联系刘明全并录了音。在录音中，刘明全承认是为了朋友才帮忙的。随后，蒋女士又拿出两人婚礼时刘明全在场的录像，以证明刘明全应该知道房产是两人共同拥有的财产。

律师说案

串通行为可认定为恶意购买

北京济和律师事务所王秀全律师表示，举证阶段，蒋女士向法院提交的录音与结婚录像证据，如确实能证明刘明全在明知诉争房产是两人婚内共同财产的情况下，仍然与宋先生签订房屋买卖合同，且付款低于市场价值的话，则依法可认定宋先生与刘明全签订的房屋买卖合同系恶意串通，损害了第三人的利益，这显然不能构成善意购买。

因此，法院应支持蒋女士的诉讼请求，应判定宋先生与刘明全的房屋买卖合同无效。

第三方善意购得财产为合法

王秀全律师表示，夫妻双方婚后所购买的房产，在不存在产权约定或法定归一方所有的情况下，一般视为夫妻共同共有。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。

在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效，但是在第三人善意、有偿取得该财产的情况下，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

如果在婚姻关系存续期间，一方未经另一方同意将夫妻共同共有的房屋，出售给第三方，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续；另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

如何推定买受人为善意？

善意取得主要是指合同的相对人或其他民事法律关系中的第三人，因自身没有过错也不可归责于己的行为，取得一定的财产或利益。

“善意”指的就是没有过错，主要有三种内涵：

1.善意是行为人的一种主观善良心理，其存在于行为人的内心和理念之中，表现为诚实信用；

2.行为人在从事民事行为时处于不知道或无法知道对方存在交易瑕疵；

3.行为人主观上认为其所为的民事行为合法或其行为相对人有合法的权利基础。

依据北京市高级人民法院的相关司法解释，房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。（文中人物为化名）

文/记者 汪红 实习生 李莹莹