【故事回放】

赢了官司 房没了

王邱军与张小玲是多年的朋友。7年前，张小玲的父母出售通州区一套空置的房子，王邱军以56万元的价格成交。王邱军给付了全款，住进了新房；但正赶上那段时间工作忙，过户的事就没在意，拖了下来。随后几年，王邱军再催促过户时，张小玲的父亲张向强却不同意卖房了。

无奈之下，王邱军起诉要求继续履行合同，办理过户手续。两审法院均判决房屋买卖合同有效，要求老夫妇俩在一个月内配合过户。

由于张向强夫妇仍然不配合过户，王邱军向法院申请强制执行。法院去房屋登记部门执行时，发现涉案房屋已经转移到案外人孙德江名下了。

原来，在二审诉讼期间，张向强自称身患重病急需用钱，广撒消息要卖房子。孙德江是张向强同事的儿子，听说之后便以235万元的价格买了下来。双方迅速签订合同，交付房款税费，办完了过户手续。

王邱军只得再提诉讼，请求法院确认张向强夫妇与孙德江的房屋买卖无效。（文中当事人为化名）

【律师诊断】

买房不看房 被判非善意

王邱军买卖在先，也实际住进了房子，但一直没有办理产权转移登记；而孙德江虽然后下手，但已经办完了过户，那么房子岂不是归孙德江无疑？王秀全律师说：“此案中还有一个是否善意取得的问题，这是取得房产是否合法的基础。”

孙德江支付的购房价款是市场价，房子已经过了户，但是否属于善意成了问题。

在法庭上，孙德江自称是通过父亲知道了房屋出售信息，而且其父与张向强是同事。法官又追问他在购买房屋前有没有看过房子？孙德江说，8年前到张向强家做客时看过，对房子的户型还有印象，所以这次买房就没有再特意去看。

王秀全律师说，对于房屋买卖这样重大的交易行为，孙德江在签订合同前连房子都没看就交了数百万，并办理房屋所有权过户手续，明显不符合通常的交易习惯。

法院据此认为，孙德江未能提供证据说明其在房屋过户前不查看房屋的合理理由，不能认定其在受让不动产时是善意的。再结合张向强夫妇卖房时是在诉讼期间，逃避法律责任的目的很明显。所以孙德江的行为并不构成善意。判决张向强夫妇与孙德江的买卖涉案房屋行为无效。

善意非善意 到底怎么算？

一套房子前后两次买卖，一次没有过户却得到支持，一次过了户却又被判无效。这之间的玄机就在于是否善意取得。而两次买卖的具体表现也可以帮助读者了解、区分法律的“善意”。

王秀全律师说，法律上的“善意”指的就是没有过错，也就是说，买房人出于正常的善良心理，购房诚实信用；在买卖房屋时，信赖房屋登记簿中的物权登记记载，不知道或无法知道对方存在交易瑕疵；而且认为买卖行为和买方的出售行为都是合法的。

而如果出现提前串通，以明显不合理的低价（一般为达不到交易地指导价或者市场交易价的70%）买卖房产；或是卖房人提前将房款支付给买方，再由买方以此购买房产，制造虚假交易规避法律责任；以及明知出售方无权或无权单独处分房产，仍与其交易的情形，通常都会被认定为恶意。

此外，衡量是否为恶意，还会综合考虑买房人获知卖房信息的渠道、是否属于特殊的近亲属或朋友关系、买房人是否明知交易房产处于诉讼当中而配合卖房人逃避责任以及交易是否符合常情等因素。

王秀全律师还提醒大家，很多房主“一房二卖”都是因为房价上涨，钻没有过户等空子反悔，想大赚一笔。但事实上，“一房二卖”要承担的法律责任并不一定让毁约稳赚不赔。比如本案，如果另一位买家也是善意取得的，购房人可能就不会像此案中的王邱军一样幸运要回房子，但他仍然可以向房主索要购房款、利息以及经济损失，老张家反而因此要赔上一笔。

今日我坐堂

济和律师事务所合伙人：王秀全律师

北京市朝阳区首届优秀青年律师，北京市优秀婚姻家庭法专业律师。中华遗嘱库优秀志愿律师。北京济和律师事务所专职婚姻家庭律师，兼有拍卖师、心理咨询师、婚姻家庭咨询师资质，系北京离婚律师网（www.bjlhlawyer.com)高级合伙人兼首席律师。擅长婚姻家庭领域的离婚纠纷、房产纠纷和继承纠纷等法律事务。

记者：孙莹