婚前单方购房，婚后共同还贷，离婚时房产如何分割？

【典型案例】

2004年6月，鲍小莉同房产开发公司签订购买徐州市泉山区文华园小区X号楼102室房屋一套，房屋价格544000元。房屋首付款174000元。2004年7月20日，鲍小莉又同中国银行徐州分行签订个人住房贷款借款合同，合同约定鲍小莉借款380000元，借款期限180个月，自2004年7月20日至2019年7月20日止，借款利率月息4.20‰，月还款3013元，利息合计287280元。鲍小莉于2004年8月7日办理房屋所有权证，房产证登记房屋所有权人为鲍小莉。吴兴来、鲍小莉于2005年7月5日登记结婚，2015年3月5日经法院判决离婚，离婚时未处理涉诉房产。双方均认可婚后共同偿付房屋贷款至2011年9月，还款金额为219949元（3013元×73个月），双方认可房屋现值980000元。吴兴来认为诉争房屋首付款及结婚前部分房贷均系其个人出资，现要求依法分割该房屋。

  一审时，吴兴来提交了其公司的单方会计记录及中国银行存款回单，对此，鲍小莉不予认可。鲍小莉称涉案房屋是由其婚前个人出资购买，结婚前一年房贷也是由个人偿还，但没有提交相应证据。

婚后吴兴来、鲍小莉共同还贷至2011年9月，由于双方停止偿还房屋贷款。中国银行股份有限公司徐州分行于2013年7月23日起诉鲍小莉，经法院判决、执行，鲍小莉将剩余房贷本息307924.5元还清。

一审法院认为：吴兴来要求分割离婚时未处分的夫妻共同财产，符合法律规定，予以支持。吴兴来主张房屋按揭首付款及婚前偿还贷款系其出资，由于吴兴来仅提供单方账务，且鲍小莉予以否认，故不予采信。由于购房合同、贷款合同、购房发票均为鲍小莉婚前个人所签，且房屋产权也登记在鲍小莉名下，故确认涉诉房屋系鲍小莉婚前按揭购买。鉴于双方均认可婚后共同还贷至2011年9月，因此，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值的部分，应由产权登记一方对另一方进行补偿。判决：一、徐州市泉山区文华园小区X号楼102室房屋归鲍小莉所有；二、鲍小莉于本判决生效后十日内给付吴兴来补偿款128086元。

吴兴来不服，认为原审法院认定事实错误，遂提起上诉：1、首付款174000元系上诉人出资，一审时上诉人提供了被上诉人书写的协议书，协议书中写明：文华园小区的房屋系男方购置，而被上诉人无法说明资金来源，也无法提供资金来源；2、对于房屋的还款问题，2005年7月份之前的贷款是上诉人个人偿还，此部分的现有房屋价值应当归属于上诉人，一审法院将此部分和2005年7月份以后的婚后共同还贷混为一谈，在分割时作为夫妻共同财产进行分割，是错误的；3、双方2005年7月5日结婚，至2011年9月共计75个月，而一审法院认定共同还款的时间是73个月，计算错误；4、总贷款是667280元，还贷期限为180个月，月还贷为3707元，而一审法院认定的数字是3013元，显然不对。请求二审法院查清事实，依法改判。

  被上诉人鲍小莉答辩称：上诉人提供的协议书是撕碎的，因为不真实才被撕碎，所以不能作为证据；原审法院对房屋出资情况的认定正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求维持原判。

  二审法院认为：关于协议书，吴兴来提供了协议复印件，鲍小莉要求提供原件，吴兴来未能提供，因该协议无原件进行核对，故其真实性无法确认，不予采信。吴兴来主张诉争房屋的首付款和婚前还贷部分系其出资，没有证据证明，不予支持。关于每月偿还的贷款数额，应以贷款时与银行的书面约定为依据，提供的“中国银行零售贷款借款借据”显示，每月需还款3013元，吴兴来主张月还贷为3707元，不予支持。关于共同还贷时间问题，吴兴来、鲍小莉均认可共同还贷至2011年9月。双方2005年7月5日结婚，从2005年8月起算，婚后还款共计74个月，原审法院认定73个月，有误，予以纠正。

综上，双方共同还款时间为74个月，共同还贷222962元(3013元×74个月)，占总付款的比例为26.50%（222962÷841280×100%），因此，鲍小莉补偿吴兴来款项为129850元（980000×26.50%÷2）。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：维持徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第1523号；民事判决的第一项，即徐州市泉山区文华园小区X号楼102室房屋归鲍小莉所有；撤销徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第1523号民事判决的第二项，即鲍小莉于本判决生效后十日内给付吴兴来补偿款128086元；三、鲍小莉于本判决生效后十日内给付吴兴来补偿款129850元。

【裁判要点】

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。双方不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾女方和子女权益的原则判决，由产权登记一方对另一方进行补偿。

【律师分析】

离婚分房子是非常重要的事。离婚时房产能不能分、分多少，与购房时间、房产证是否署名、夫妻出资或者还贷情况密切相关。

一、婚前单方贷款买房，婚后共同还贷，离婚时该房产归谁所有？

  婚前购房，如果是全款支付，那么整个房子都是个人的。如果用按揭方式购房，该房产也属于个人，如果遇到离婚等情况，夫妻需自行商议，对于不能达成协议的，人民法院一般会将房产判给房产证署名一方，未来房贷自己偿还。但是对于另一方，需要根据共同还贷数额以及房屋增值部分进行补偿。本案中鲍小莉用婚前财产以个人名义按揭贷款购买房屋，并且已经取得产权证，结婚登记以后还贷或继续还贷的，其产权仍属于一方婚前个人财产，购房人对其所购房屋依法享有所有者权益。涉案房屋属于鲍小莉婚前个人财产，不因结婚而自动转化为夫妻共同财产。鲍小莉和吴兴来在婚后没有就该房屋的所有权达成新的约定，即使吴兴来共同还贷，也不能取得房屋的所有权。

二、婚前个人购买，婚后领取房产证，是否属于夫妻共同财产

产权证取得与房屋产权权属的问题。婚前取得房产证的，自然取得房屋所有权，但是，婚后取得或者是离婚前仍未取得的如何认定呢?产权证虽然是证明房屋权属关系的法定凭证，但并不意味着婚后取得的房产证房屋就属婚后财产，房产证虽然是婚后取得，但财产权益在婚前签订合同后就已经取得，取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。因此即使是婚后取得房产证也不能影响该房屋个人所有的性质。第二种情况，如果离婚时，尚未取得房产证的，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋的所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待房屋取得所有权后，任何一方可以另行向人民法院提起诉讼。这种情况在处理房改房、单位集资建房、单位福利分房时较为常见。

综上所述，婚前一方所购，婚后共同偿还贷款的房屋，无论婚前是否取得房产证，都是一方婚前个人财产，但是在二人婚姻关系存续期间，双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产，应依法进行分割。取得房屋所有权的一方应按一定的比例折价补偿。根据我国婚姻法的规定，除夫妻双方另有约定外，婚前个人财产属于夫妻一方所有，并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产。

三、夫妻共同还贷及增值部分如何处理？

婚前个人按揭贷款购买的房屋，婚后还贷的部分，无论是由一方用自己的工资、收益还贷，还是用双方的工资、收益还贷，只要不能证明是用一方的婚前财产或者婚后专属于一方个人所有的财产还贷，都应视为以夫妻共同财产清偿贷款。但是，离婚时一方婚前购买的按揭房，法院可以判决归买房者所有，同时应当将夫妻所共同偿还贷款中属于配偶一方清偿的部分予以返还，及利益增值部分给予补偿。

婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，由法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决，由产权登记一方对另一方进行补偿。即对婚后还贷的款项及增值部分，进行分割。共同还贷的具体款项数额，银行对账单即可证明。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑对方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。目前比较倾向的做法是:在明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上，用婚后共同还贷款÷房屋总价款(房价款+总利息)×房屋现值×100%÷2，即得出另一方补偿的数额。本案中，房屋购置时总价款554000元，房屋首付款174000元，按揭贷款380000元，贷款期限15年，借款利率月息4.20‰，因此利息总计287280元（未考虑利率变动因素），还款总额667280元，月还款3013元，共同还贷73个月，房屋现值980000元，房屋总付款841280元（554000元+287280元），共同还贷219949元(3013元×73个月)，占总付款的比例为26.14%（219949÷841280×100%），因此，鲍小莉补偿吴兴来款项为128086元（980000×26.14%÷2）。

【法条链接】

《中华人民共和国婚姻法》

第三十九条 离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。

夫或妻在家庭土地承包经营中享有的权益等，应当依法予以保护。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》

第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

【权利声明】

本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》，版权归北京离婚律师网所有，未经书面允许，不得以任何形式复制、粘贴、转载。