典型案例
2004年6月，鲍某莉购买北京市朝阳区建国路12号院××号房屋（以下简称建国路房产）一套，总价款554000元，首付款174000元，鲍某莉以个人名义贷款380000元，贷款期限为180个月，自2004年7月20日起至2019年7月20日止，月还款额3013元，利息合计287280元。鲍某莉于2004年8月7日取得房屋所有权证，房屋所有权人为鲍某莉。
吴某来、鲍某莉于2005年7月5日登记结婚，2015年3月5日经法院判决离婚，离婚时未分割建国路房产。双方离婚后，吴某来起诉至法院要求依法分割建国路房产。庭审过程中，双方均认可建国路房产现值980000元，婚后共同还贷至2011年9月。
法院经审理认为，建国路房产系鲍某莉用婚前个人财产支付首付款并在银行贷款，房屋产权登记在自己名下，建国路房产应归鲍某莉所有。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由鲍某莉对吴某来进行补偿。因双方均认可婚后共同还贷至2011年9月，婚后双方共同还款时间为74个月，共同还贷金额222962元（3013元×74个月），占总付款的比例为26.50%（222962元÷841280元×100%），因此，鲍某莉需支付给吴某来补偿款129850元（980000元×26.50%÷2）。
律师分析
（一）婚前单方贷款买房，婚后共同还贷，离婚时房产归谁所有？
婚前购房，如果是全款支付，那么整个房子都是个人的。如果用按揭方式购房，该房产也属于个人，如果遇到离婚等情况，夫妻需自行商议，对于不能达成协议的，人民法院一般会将房产判给产权登记方，未来房贷由产权方自己偿还。但同时，产权登记方需要根据共同还贷数额以及房屋增值部分对另一方进行补偿。本案中，鲍某莉用婚前个人财产支付首付款并在银行贷款，产权登记在自己名下，即使婚后使用夫妻共同财产继续还贷，法院仍然将建国路房产判归鲍某莉所有。
（二）未取得房产证的房屋，离婚时如何处理？
《民法典婚姻家庭编解释（一）》第77条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。这种情况在处理房改房、单位集资建房、单位福利分房时较为常见，面对夫妻双方请求分割无房产证的房屋的诉讼请求时，为了慎重起见，法院首先会组织夫妻双方协商处理，协商不成时法院也不会直接判决房屋所有权归哪一方所有，而是根据房屋的实际情况判归一方使用。当事人可待房屋取得房产证后另行起诉。
（三）夫妻共同还贷及增值部分如何处理？
婚前个人按揭贷款购买的房屋，婚后还贷的部分，无论是由一方用自己的工资、收益还贷，还是用双方的工资、收益还贷，只要不能证明是用一方的婚前财产或者婚后专属于一方个人所有的财产还贷的，都应视为以夫妻共同财产清偿贷款。婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分，由法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方及无过错方权益的原则判决，由产权登记一方对另一方进行补偿。实践中比较倾向性的做法是：明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷总额、房屋现值等数据后进行确定。非产权登记方获得的补偿款=婚后共同还贷款÷房屋总价款（房价款+总利息）×房屋现值×100%÷2。本案中，建国路房产的购房总价款554000元，首付款174000元，银行贷款380000元，利息总计287280元，月还款3013元。房屋总价款841280元（554000元+287280元）。婚后双方共同还贷74个月，共同还贷金额222962元（3013元×74个月），占总付款的比例为26.50%（222962元÷841280元×100%），房屋现值980000元。所以，鲍某莉应补偿吴某来129850元（980000元×26.50%÷2）。
版权声明
本文节选自《身边的婚姻法律顾问》，版权归北京离婚律师网所有，未经书面允许，禁止任何形式的复制、粘贴、转载，违者必究（侵权网络页面经公证后直接向司法行政机关投诉，或直接向法院起诉）。
| 
