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为儿买婚房,善用赠与解烦忧

发表日期:2020年3月7日   文章来源:《私人财富传承》    作者:王秀全 郭万华
 

    传承

想出资给子女买房,可又担心子女的婚姻出现问题,自己的钱被“外人”分走,这时父母该如何未雨绸缪呢?

儿子购房,父母出资

董子城和妻子张丽早年在北京昌平区经营了一家装修公司,两人打拼多年,公司时赚时赔,不过整体处于略微盈利的状态。几年前,大儿子董力结婚,那时刚巧装修公司生意下滑,夫妇俩便没张罗给大儿子买婚房。

好在董力和妻子程枫比较懂事,小两口租房居住,新婚生活一样幸福甜蜜。两年后,程枫怀孕了,买房也被小两口提上日程。虽然小两口有一定的积蓄,但离支付房产首付还差很多。

庆幸的是,那两年董子城夫妇的公司扭亏为赢,赚了一些钱。于是,夫妇俩决定帮助大儿子购置房产。董子城拿出300万元替大儿子付了70%的首付。

2016年初,对房屋进行简单装修后,董力夫妇高高兴兴地搬进新房。

可好景不长,搬进新房不久董力的婚姻就出现了危机,小夫妻经常为养育孩子和家庭琐事争吵,好几次提出离婚。开始董子城夫妇还耐心地劝儿子和媳妇各自退让一步,好好过日子,可随着争吵的不断升级,董子城觉得儿子的婚姻可能长不了。此时,他的心里隐隐担忧,假如儿子和媳妇离婚,那套新房就要被儿媳分走一半,但买房子的钱大部分都是他出的。一想到这里,董子城就整夜睡不着觉。

经过慎重考虑,董子城决定起诉儿子和儿媳,如果法院判小夫妻还钱,自己可以把这笔钱再偷偷地给儿子。起诉之前,董子城把想法一五一十告诉了儿子。得知父亲的良苦用心,董力很配合地给父亲补了一张借条。

董子城以为,有了儿子出具的借条,他就能拿回300万元。可他没想到,程枫在法庭上坚持认为这笔钱是当初买房时,公公自愿赠与的,这张借条是后补的。为了证明这一点,她还要求法院对借条进行笔迹鉴定。

法院最终没有认定这笔钱是董力夫妇的共同债务,而是董子城对小两口的赠与。2018年4月,董力离婚,房产被程枫分走了一半。

大儿子的这段婚姻,让董子城夫妇买了教训,今后再给儿子买房子,出资一定要谨慎。

寻求帮助,守住出资

就在大儿子离婚的同一年,董子城的小儿子董强大学毕业,并在一家通信公司找到工作。经介绍,董强认识了王润鑫。两人感情迅速升温,交往半年就决定结婚。

双方家长见面时,董子城了解到王润鑫的家庭情况,她还有两个哥哥。王润鑫的父母称,前些年两个儿子结婚花光了家里所有积蓄,现在王润鑫结婚,家里拿不出多余的钱来帮衬了。

未来亲家,话里话外暗示董子城夫妇给小夫妻买套婚房。

董子城和妻子把这一切看在眼里,他们对王润鑫是满意的,但不得不吸取大儿子婚姻的教训。于是,两人想在董强结婚前给他买套婚房。从网上查看房源到多次现场看房,董子城最终看中了北京朝阳区太阳宫附近的一套二居室,总价为635万元。董子城手里的现金只有350万元,还要留50万元以备公司和家中急用。经过咨询房产中介公司,像他这样的年龄,如果以自己作为购买人贷款,银行肯定不会批贷。如果以儿子名义购买房产,贷款没有问题。但董子城又担心将来董强婚姻不稳定,万一离婚,房产和王润鑫又有扯不清的关系。

有没有一种方法,能把这套房产单独传承给儿子呢?即便在儿子遭遇婚姻危机的时候,也能说得清房产的归属,不至于变成一笔糊涂账。

带着这些疑问,董子城夫妇来到北京济和律师事务所家族财富传承部求助。两人讲明了自己的情况和传承需求:一、首付款300万元由董子城夫妇全额支付;二、贷款由董子城夫妇按月归还;三、购房所产生的税款及装修款由董子城夫妇负担。而他们唯一的要求,就是万一董强婚姻出现问题,儿媳不能分得房产份额及与房产相关的补偿款项。

 

传承实务及法律分析

《婚姻法》的修改及司法解释的多次出台,已经表明了一种趋势:法律并不鼓励任何一方通过婚姻来换取财物。董子城夫妇辛苦一辈子给儿子买套房产,不想在儿子离婚时被儿媳分走,其实是大多数出资买房父母的想法。

有些父母想当然地认为,在婚前给儿子出首付款,房子写在儿子名下,离婚时房产就会归儿子单独所有。可儿子真离婚时,却事与愿违。这些父母忽略了,婚后还房贷,女方也为房子付出了,法院自然要判女方享有部分房产份额。那么,如何满足董子城夫妇的需求,让房子完全属于董强一人所有,与儿媳无关呢?下文从实务的角度进行论述:

一、父母出资的款项构成

在本传承案例中,父母的出资包括四部分,其一为:儿子婚前购房所需的首付款300万元;其二为:房屋的装修款项;其三为:购买房屋所支付的各项税款;其四为:按月归还的银行贷款。

二、赠与工具的应用

2.1董子城和张丽作为赠与人,应与受赠人董强签订书面的赠与协议,协议中应明确的主要事项

2.1.1 首付款及购房税款为赠与人赠与给董强个人所有;

2.1.2 每月归还的银行贷款也为赠与人赠与给董强个人所有,不属于夫妻共同财产,与董强的配偶无关;

2.1.3 如中间出现还贷金额调整,受赠人应及时书面告知赠与人(书面形式包括但不限于:短信、微信、电子邮件);

2.1.4 如果董强在婚后欲一次性还贷并办理解抵押手续,必须经过赠与人的书面同意,且款项由赠与人支付;

2.1.5 未经赠与人书面同意,受赠人不得将房产进行处置(包括但不限于买卖、抵押、加名共有、出租等)。

2.2 赠与协议的公证

在司法实践中,出现过大量的子女与父母倒签赠与协议的现象,给法官认定案件事实设置了障碍,同时也不利于父母一方传承目的的实现。赠与协议经过公证后,容易被法院采信,结合汇款凭证,双方的微信聊天记录、短信、电子邮件往来等内容,共同印证赠与人赠与给受赠人个人的证明目的。

三、传承时应注意的细节

按照现行的《婚姻法》及相关司法解释,可以推导出:婚前父母付首付款,为子女购买房屋,房屋登记在自己子女名下的,该房屋首付款属于对自己子女的赠与,应视为自己的子女的婚前个人财产。婚后父母继续为上述购买的房屋归还贷款的,归还贷款的数额如在赠与协议中明确表示是对自己子女的单方赠与,与配偶无关,在此条件下归还的贷款应属于赠与方子女的个人财产。对于夫妻一方的婚前财产和婚后赠与协议中明确赠与本人的财产,均属于一方的个人财产,不是夫妻共同财产,离婚时配偶无权要求分割。细节决定成败,故在实务操作中,必须注意以下细节:

3.1 购房合同需要董强个人作为买受人签署,如果购房合同上买受人为董强和王润鑫,则老两口的传承目的不能实现。老两口的出资在法律上可能会视为对双方的赠与;

3.2 《房屋所有权证》上显示的所有权人应为董强,显示的共有情况应为:单独所有。应绝对避免董强未经董子城和张丽书面同意,一次性将剩余贷款还清,然后在房产证上加上配偶名字的行为;

3.3 贷款合同由董强个人与银行签署,所提供的工作及收入证明应为董强所在公司出具。避免董强和王润鑫共同签署贷款合同,且无需王润鑫提供与贷款相应的资质;

3.4 在还贷过程中,应避免董强用自己的收入或用女朋友、配偶的收入归还贷款;

3.5须保持贷款账户的清晰,勿与其他银行账户混用,避免还贷账户与其他账户(父母资金账户以外的账户)资金的转入、汇出。目的在于保持账目的明细,印证父母出资给自己子女的意图;

3.6老两口按月归还的贷款应通过转账或汇款的方式,支付至董强的还贷账户,且在汇款附言或留言栏注明“赠与董强个人所有,用于归还房贷”。注意不要使用现金,以避免出现纠纷后举证困难;

3.7董子城和张丽每月转账的金额,应与董强应还贷的金额相同或大于还贷金额;

3.8 婚后小两口可以购置家具家电等与房屋价值无关的物品,但涉及装修方面的出资,仍须由老两口负责。

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