传承案例
想出资给子女买房，可又担心子女的婚姻出现问题，自己的钱被“外人”分走，这时父母该如何未雨绸缪呢？
儿子购房，父母出资
董某城和妻子张某早年在北京昌平区经营了一家装修公司，两人打拼多年，公司时赚时赔，不过整体处于略微盈利的状态。几年前，大儿子董某力结婚，那时刚巧装修公司生意下滑，夫妇俩便没张罗给大儿子买婚房。
好在董某力和妻子程某比较懂事，小两口租房居住，新婚生活一样幸福甜蜜。两年后，程某怀孕了，买房也被小两口提上日程。虽然小两口有一定的积蓄，但离支付房产首付还差很多。
庆幸的是，那两年董某城夫妇的公司扭亏为赢，赚了一些钱。于是，夫妇俩决定帮助大儿子购置房产。董某城拿出300万元替大儿子付了70%的首付。
2016年初，对房屋进行简单装修后，董某力夫妇高高兴兴地搬进新房。
可好景不长，搬进新房不久董某力的婚姻就出现了危机，小夫妻经常为教育孩子和家庭琐事争吵，好几次提出离婚。开始董某城夫妇还耐心地劝儿子和媳妇各自退让一步，好好过日子，可随着争吵的不断升级，董某城觉得儿子的婚姻可能长不了。此时，他的心里隐隐担忧，假如儿子和媳妇离婚，那套新房就要被儿媳分走一半，但买房子的钱大部分都是他出的。一想到这里，董某城就整夜睡不着觉。
经过慎重考虑，董某城决定起诉儿子和儿媳，如果法院判小夫妻还钱，自己可以把这笔钱再偷偷地给儿子。起诉之前，董某城把想法一五一十告诉了儿子。得知父亲的良苦用心，董某力很配合地给父亲补了一张借条。
董某城以为，有了儿子出具的借条，他就能拿回300万元。可他没想到，程某在法庭上坚持认为这笔钱是当初买房时，公公自愿赠与的，这张借条是后补的。为了证明这一点，她还要求法院对借条进行笔迹鉴定。
法院最终没有认定这笔钱是董某力夫妇的共同债务，而是董某城对小两口的赠与。2018年4月，董某力离婚，房产被程某分走了一半。
大儿子的这段婚姻，让董某城夫妇买了教训，今后再给儿子买房子，出资一定要谨慎。
寻求帮助，守住出资
就在大儿子离婚的同一年，董某城的小儿子董某强大学毕业，并在一家通信公司找到工作。经介绍，董某强认识了王某鑫。两人感情迅速升温，交往半年就决定结婚。
双方家长见面时，董某城了解到王某鑫的家庭情况，她还有两个哥哥。王某鑫的父母称，前些年两个儿子结婚花光了家里所有积蓄，现在王某鑫结婚，家里拿不出多余的钱来帮衬了。
未来亲家，话里话外暗示董某城夫妇给小夫妻买套婚房。
董某城和妻子把这一切看在眼里，他们对王某鑫是满意的，但不得不吸取大儿子婚姻的教训。于是，两人想在董某强结婚前给他买套婚房。从网上查看房源到多次现场看房，董某城最终看中了北京朝阳区太阳宫附近的一套二居室，总价为635万元。董某城手里的现金只有350万元，还要留50万元以备公司和家中急用。经过咨询房产中介公司，像他这样的年龄，如果以自己作为购买人贷款，银行肯定不会批贷。如果以儿子名义购买房产，贷款没有问题。但董某城又担心将来董某强婚姻不稳定，万一离婚，房产和王某鑫又有扯不清的关系。
有没有一种方法，能把这套房产单独传承给儿子呢？即便在儿子遭遇婚姻危机的时候，也能说得清房产的归属，不至于变成一笔糊涂账。
带着这些疑问，董某城夫妇来到北京济和律师事务所家族财富传承部求助。两人讲明了自己的情况和传承需求：一、首付款300万元由董某城夫妇全额支付；二、贷款由董某城夫妇按月归还；三、购房所产生的税款及装修款由董某城夫妇负担。而他们唯一的要求，就是万一董某强婚姻出现问题，儿媳不能分得房产份额及与房产相关的补偿款项。
传承实务及法律分析
《民法典》婚姻家庭编的修改以及《婚姻法》和相关司法解释的多次出台，已经表明了一种趋势：法律并不鼓励任何一方通过婚姻来换取财物。董某城夫妇辛苦一辈子给儿子买套房产，不想在儿子离婚时被儿媳分走，其实是大多数出资买房父母的想法。
有些父母想当然地认为，在婚前给儿子出首付款，房子写在儿子名下，离婚时房产就会归儿子单独所有。可儿子真离婚时，却事与愿违。这些父母忽略了，婚后还房贷，女方也为房子付出了，法院自然要判女方享有部分房产份额。那么，如何满足董某城夫妇的需求，让房子完全属于董某强一人所有，与儿媳无关呢？善用赠与工具，由董某城、张某夫妇作为赠与人，董某强个人作为受赠人签订赠与协议，董某城夫妇的需求就能够得到全部满足，下文从实务的角度进行论述：
一、父母出资的款项构成
在本传承案例中，父母的出资包括四部分，其一为：儿子婚前购房所需的首付款300万元；其二为：房屋的装修款项；其三为：购买房屋所支付的各项税款；其四为：按月归还的银行贷款。
二、赠与工具的应用
2.1董某城和张某作为赠与人，应与受赠人董某强签订书面的赠与协议，协议中应明确的主要事项
（1）首付款及购房税款为赠与人赠与给董某强个人所有；
（2）每月归还的银行贷款也为赠与人赠与给董某强个人所有，不属于夫妻共同财产，与董某强的配偶无关；
（3）如中间出现还贷金额调整，受赠人应及时书面告知赠与人（书面形式包括但不限于：短信、微信、电子邮件）；
（4）如果董某强在婚后欲一次性还贷并办理解抵押手续，必须经过赠与人的书面同意，且款项由赠与人支付；
（5）未经赠与人书面同意，受赠人不得将房产进行处置（包括但不限于买卖、抵押、加名共有、出租等）。
2.2 赠与协议的公证
在司法实践中，出现过大量的子女与父母倒签赠与协议的现象，给法官认定案件事实设置了障碍，同时也不利于父母一方传承目的的实现。赠与协议经过公证后，容易被法院采信，结合汇款凭证，双方的微信聊天记录、短信、电子邮件往来等内容，共同印证赠与人赠与给受赠人个人的证明目的。
三、传承时应注意的细节
依据《民法典》第1063条及相关法律规定，可以推导出：婚前父母付首付款，为子女购买房屋，房屋登记在自己子女名下的，该房屋首付款属于父母对自己子女的赠与，应视为自己的子女的婚前个人财产。婚后父母继续为上述购买的房屋归还贷款的，归还贷款的数额如在赠与协议中明确表示是对自己子女的单方赠与，与配偶无关，在此条件下归还的贷款应属于赠与方子女的个人财产。对于夫妻一方的婚前财产和婚后赠与协议中明确赠与本人的财产，均属于一方的个人财产，不是夫妻共同财产，离婚时配偶无权要求分割。细节决定成败，故在实务操作中，必须注意以下细节：
3.1 购房合同需要董某强个人作为买受人签署，如果购房合同上买受人为董某强和王某鑫，则老两口的传承目的不能实现。老两口的出资在法律上可能会被视为对双方的赠与；
3.2 《房屋所有权证》上显示的所有权人应为董某强，显示的共有情况应为：单独所有。应绝对避免董某强未经 董某城和张某书面同意，一次性将剩余贷款还清，然后在房产证上加上配偶名字的行为；
3.3 贷款合同由董某强个人与银行签署，所提供的工作及收入证明应为董某强所在公司出具。避免董某强和王某鑫共同签署贷款合同，且无需王某鑫提供与贷款相应的资质；
3.4 在还贷过程中，应避免董某强用自己的收入或用女朋友、配偶的收入归还贷款；
3.5须保持贷款账户的清晰，勿与其他银行账户混用，避免还贷账户与其他账户（父母资金账户以外的账户）资金的转入、汇出。目的在于保持账目的明细，印证父母出资给自己子女的意图；
3.6董某城和张某按月归还的贷款应通过转账或汇款的方式，支付至董某强的还贷账户，且在汇款附言或留言栏注明“赠与董某强个人所有，用于归还房贷”。注意不要使用现金，以避免出现纠纷后举证困难；
3.7董某城和张某每月转账的金额，应与董某强应还贷的金额相同或大于还贷金额；
3.8 婚后董某强与王某鑫小两口可以购置家具家电等与房屋价值无关的物品，但涉及装修方面的出资，仍须由董某城和张某负责。
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