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婚前共同出资购房 离婚后房产如何分割?

共有 13227 位读者     发表日期:2018年5月6日     
 

一、正文

【案情介绍】

孟某与李某于2010年7月经人介绍相识,于2012年7月28日登记结婚,婚后未生育子女。后因双方夫妻感情不和,故孟某起诉至北京市朝阳区人民法院要求与李某离婚。北京市朝阳区人民法院经审理,于2015年12月13日作出(2015)朝民初字第17899号民事判决书,判决准予孟某和李某离婚。该判决书的经审理查明部分载明:“原告主张顺义区房屋为其婚前个人财产,要求归其所有,被告称购房其有出资,要求作为夫妻共同财产予以分割,庭审中,双方一致认可该房屋尚未取得所有权证书,故同意另案解决。”后李某不服(2015)朝民初字第17899号民事判决,上诉至北京市第三中级人民法院,北京市第三中级人民法院于2016年4月11日作出(2016)京03民终2505号民事判决,驳回上诉,维持原判。

2012年3月30日,孟某(买受人)与北京合景房地产开发有限公司(出卖人)签订了《北京市商品房预售合同(住宅类)》,合同编号:Y×;预售许可证号:京房售证字(2012)13号;项目名称:香悦四季花园;房屋坐落:顺义区×;第五条计价方式与价款1.按照套内建筑面积计算,该商品房单价每平方米人民币16501.6元,总价款壹佰伍拾壹万叁仟伍佰贰拾柒元整(大写);第六条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。3.贷款方式付款:公积金贷款。2012年3月30日,以孟某的名义支付涉诉房屋的首付款共473527元。

2012年7月6日,孟某(借款人、抵押人)与中国建设银行股份有限公司北京市分行签订了《中央国家机关住房公积金贷款借款合同(房产抵押加担保中心担保)》,保证人为北京市住房贷款担保中心。该合同约定:贷款金额为大写:壹佰零肆万元整;贷款利率:4.7%(年利率)、3.917‰(月利率);贷款期限:2012年7月6日起至2042年7月6日止;还款期数:360次,还款期内每月一次;还款方式:自由还款方式;月最低还款额大写:伍仟叁佰玖拾叁元捌角肆分。

2014年6月18日双方补交房屋差价8581元。双方于2012年8月开始偿还贷款。2016年4月11日离婚之后李某未偿还。双方婚后共偿还银行贷款本息合计为233352.24元。

双方离婚后就财产问题,孟某向法院起诉讼称:虽然双方已经解除婚姻关系,但李某一直居住在诉争房屋内不予搬离,而且李某拥有自己的房屋却对外出租,获取利益,使孟某有家不能回。李某的上述行为已经严重侵害到孟某的合法权益,故,请求法院判令:1.依法确认位于顺义区×房屋归孟某个人所有;2.孟某给付李某上述房屋的婚后共同还贷补偿款5万元;李某立即腾退上述诉争房屋;3.本案的诉讼费用由李某承担。

诉讼过程中,孟某向法院提交了涉案房屋的不动产权证书,该证书上记载的编号为京(2016)顺义区不动产权第×号;权利人是孟某;共有情况:房屋单独所有;坐落:顺义区×;权利性质:出让商品房;用途:城镇住宅用地住宅;房屋建筑面积114.36㎡。

孟某主张涉诉房屋系其个人购买,购房合同、购房发票、公积金贷款以及产权登记信息显示的均是其本人,且是其婚前购买,首付款全部系其交纳,所以认为涉诉房屋系其个人财产。虽然双方在同居期间有多项转账记录,但均与李某所称的购房出资无关。

涉诉房屋首付款出资情况为:2012年3月18日用孟某的民生银行信用卡支付50000元定金,2012年3月30日孟某的工商银行借记卡(尾号为0501)支付278527元,同日,孟某的建设银行、华夏银行、广发银行信用卡分别支付55000元、34000元、56000元。收款户名均为北京合景房地产开发有限公司。孟某的建设银行信用卡支付的55000元做了分期还款,婚后偿还部分为15000元。孟某的广发银行信用卡支付的56000元于2012年5月7日一次还清。孟某的民生银行信用卡支付的50000元做了分期还款,婚后偿还部分为24000元。孟某的华夏银行信用卡支付的34000元于2012年5月17日一次还清。  

李某称孟某广发银行的信用卡还款中一笔49999元系其于2012年5月5日以支付宝转账给了孟某,故该49999元属于其出资。孟某认可李某有此转账,但认为与购房无关。李某称其父母向其提供10万元用于买房,其于2012年3月23日将该10万元转账给孟某,认为该10万元属于其出资。孟某称该10万元系其向李某的借款,并不是李某的出资。2012年3月18日,李某向孟某转账7000元用于买房,孟某认为是双方互相支付生活费,不认为是购房出资。李某名下尾号2205的银行卡于2012年3月22日有10笔取现,合计为20000元,孟某的工商银行借记卡(尾号为0501)于2012年3月26日入账两笔,一笔是10000元,一笔是9000元,李某称当时自己住院,自己的银行卡由孟某代为保管,孟某拿自己的卡取现20000元后存入孟某的银行卡中,用于支付购房首付,故认为该20000元是自己的出资。孟某对李某所述20000元出资不认可,称孟某的卡并未交给自己保管,也不是自己取的钱。

李某称其由于患癌症晚期,于2011年7月开始住院,每月化疗一次,2011年10月因病情加重,做了手术,2012年3月31日再次住院,2012年7月1日出院。孟某基本认可李某所称住院的情况。孟某称2011年10月李某出院后就和其一起在其单位所租宿舍居住,直到2015年初才搬至涉诉房屋居住,但不认为是同居。李某认可孟某所述的居住情况,认为二人就是同居。

关于支付首付款的情况,(2015)朝民初字第17899号案件的庭审笔录中,就涉诉房屋的出资情况,孟某当时称:“首付款从我工资卡刷了27万元,我刷信用卡交了一部分。被告父母提供10万元,我不认为是借款,是被告父母赠与我的,被告说事(是)借款就是借款吧。我父母提供8万元,我公积金有15万元,我跟两个同学借我10万元。当时我刷卡还剩5万多是给被告治病的,所以我才刷信用卡。”李某代理人称:“购房款,原告父母出资7.6万元,原告刷信用卡10万元,原告的公积金用不了,从原告同学处借钱10万元。”

2015)朝民初字第17899号民事判决书的本院认为部分提到“因双方婚前财产大量混同”。在本案的前几次庭审中,孟某也均提到双方在婚前财产往来频繁,存在混同情况,但孟某在后期的庭审中提出财产混同仅限于日常生活小额花费,柴米油盐生活用品等。双方在婚前多次向对方转账。

孟某于2012年7月18日提取公积金14.85万元。孟某据此认为自己有能力偿还之前购房的借款和信用卡,且该14.85万元属于个人财产,与李某无关。李某称一方面孟某的公积金提取后部分款项转出不明,另外由于双方已经同居且财产混同,所以认为该14.85万元是夫妻共同财产。

经询问,李某之父李某1、母董某称孟某购买涉诉房屋时,其二人转账给李某10万元,用于孟某、李某二人结婚购房,该10万元属于对李某的出资,不认可是孟某的借款,且孟某未打过欠条。

由于双方未能对房屋的市场价值达成一致意见,李某申请对涉诉房屋市场价值进行评估,经北京市高级人民法院摇号确定的评估机构为北京国地房地产土地评估有限公司。2016年12月23日,该公司向法院出具估价报告书,编号为:GD2016-194-SF111,确定涉诉房屋在价值时点2016年11月29日的房地产市场价值为:房地产总价:468.32万元,大写金额:肆佰陆拾捌万叁仟贰佰元整,房地产单价:41265元/平方米。孟某不认可评估的结果,认为双方曾就房屋价值达成一致,认为是300万元。李某对评估报告的真实性以及评估结果均认可,称由于后来双方未达成一致,才申请了评估。李某支付评估费用14000元。

李某于2010年9月购买了位于北京市东城区的商品房,(2015)朝民初字第17899号民事判决书已确认北京市东城区的商品房系李某婚前个人财产。李某称双方是基于结婚目的才在结婚前购买涉诉房屋作为婚房,因为其名下已有房屋,考虑到二套房的首付和贷款成本较高,为了降低购房成本,所以才用孟某的名字购买了涉诉房屋。孟某认为双方没有购房的合意。

【裁判要点】

一审法院认为, 虽然购买涉诉房屋的首付款是出自孟某的银行卡,购房合同、贷款合同均是孟某一人所签,涉诉房屋登记孟某名下,但判断涉诉房屋权属还应结合购房款的具体来源即实际出资情况。根据本案案情,不可否认孟某的购房首付款中有195000元是通过刷信用卡方式支付的,这其中有部分信用卡做了分期还款直到婚后才还清,婚前李某亦给孟某转账49999元。孟某借记卡支付的278527元首付款中,亦有李某方出的10万元。孟某虽主张该10万元系借款,但李某及李某父母均不认可,另结合双方共同购房、共同偿还银行贷款,双方并未按照正常的借贷关系行使权利、承担义务等因素,故法院认为该10万元系李某的出资更符合常理也更公平,对孟某关于该10万元系借款的说法不予认可。

双方结婚前,李某患有癌症晚期,结合双方相识、李某住院以及购买涉诉房屋、双方结婚等时间以及婚后双方共同生活至2015年、双方婚前财产大量混同等因素考虑,法院认为,涉诉房屋虽系孟某在与李某结婚登记前以自己名义购买,但购房后不久双方即登记结婚,且李某在购房过程中亦曾大量出资、婚后二人共同偿还首付款中的信用卡刷卡部分以及共同偿还银行贷款等情况,客观上双方是以结婚、长期共同生活使用为目的的购房。鉴于涉诉房屋系双方在婚前共同支付首付款,婚后共同偿还银行贷款,该房系孟某婚前申请银行贷款、房屋登记在孟某名下、孟某名下无其他房屋及本案实际情况等因素,涉诉房屋确定为孟某所有为宜,房屋的剩余贷款由孟某负责偿还。故孟某应向李某支付相应的房屋折款,具体数额由法院考虑涉诉房屋的评估值、剩余贷款的偿还情况及适当照顾女方权益的原则等因素,酌情予以确定。综上,判决:一、坐落于顺义区×房屋一套归孟某所有,该房屋剩余贷款由孟某负责偿还;二、孟某于判决生效之日起三十日内给付李某房屋折价款一百八十七万元;三、驳回孟某的其他诉讼请求。

孟某不服一审判决提起上诉,要求撤销一审判决第二项,依法改判支持孟某一审诉讼请求,即给付李某房屋的婚后共同还贷补偿款5万元;2.一、二审诉讼费用由李某承担。事实和理由:一、一审法院事实认定严重错误。涉案房屋系孟某婚前个人财产。孟某所提交的购房合同、发票、贷款合同、房屋产权证以及离婚判决书等证据足以证实涉案房屋系婚前个人所购买,属于个人财产。从购房合同的签订,首付款的支付,贷款合同的签订,事后还贷等均为孟某一人行为,李某并未共同出资购房;双方自始根本没有共同购房的意思表示,也从未就婚前共同出资及婚后共享份额等达成过任何合意,孟某购买房屋只是基于生活需要。而一审法院仅仅依据购房时间与结婚时间相隔不远,且在购房时有转款给孟某,后在婚后共同还贷就认定双方是以结婚为目的的购房,过于草率,缺乏逻辑。故,请求二审法院依法作出公正的判决。

二审法院经审理认为,本案争议焦点问题系涉诉房屋应如何分割。根据本案查明事实,购买涉诉房屋的首付款系出自孟某的银行卡,购房合同、贷款合同均系孟某一人所签,涉诉房屋亦登记于孟某名下,孟某购买涉诉房屋应认定为系其婚前购房行为。但涉诉房屋的分割问题应考虑双方的实际出资情况。涉诉房屋首付款系双方共同出资、婚后二人共同偿还首付款中的信用卡刷卡部分以及共同偿还银行贷款,从双方的同居情况、财产混同情况、购房时间、结婚登记时间等情况综合判断,一审法院认定客观上双方是以结婚、长期共同生活使用为购房目的应属合理,本院予以支持。孟某上诉主张其购买涉诉房屋系基于生活需要、与结婚无关、与李某亦无购买合意,缺乏事实依据。遂作出判决:“驳回上诉,维持原判。”

【律师分析】

婚前双方共同出资购房,产权证上只登记一方名字,离婚时房屋如何分割?

如果双方婚前共同出资购房,购房合同及产权证上只写了一方的名字,夫妻离婚时,登记一方极易主张该房屋为婚前个人财产,另一方无权要求分割。此时,如果房产产权登记一方不承认另一方在购房时的出资行为,另一方又没有充分的证据证明其出过资,法院就无法认定房屋为夫妻共同财产,另一方的权益将无法得到保护。本案法院是综合考虑了涉诉房屋首付款系双方共同出资、婚后二人共同偿还首付款中的信用卡刷卡部分以及共同偿还银行贷款,从双方的同居情况、财产混同情况、购房时间、结婚登记时间等情况作出的综合判断,客观上双方是以结婚、长期共同生活使用为购房目的应属合理,应属于夫妻共同财产。因此,男女如果在结婚前共同出资购买房子,在购房合同及产权证上应该签署双方的名字,以免日后发生争议

夫妻双方婚前共同出资购买房屋、婚后共同还贷,房屋产权登记在双方名下的,离婚时的房产分割根据婚姻存续时间以及出资、还贷情况大致有三种处理方式:

(1)不考虑购房时的各自出资情况,均等分割。这比较适合于婚姻存续时间以及共同生活时间长且双方出资差不多的情况,此时均等分割体现了公平原则。(2)以分割房产时房屋的市值扣除双方婚前财产部分,剩余财产均等分割。这种适合于婚姻关系存续时间相对较长,购房时使用一方婚前财产的价值较大的情况。(3)按照购房时双方的出资比例进行分割,所还贷款则区分婚前和婚后两部分,使用婚前财产还贷部分属于个人婚前财产,婚后还贷部分属于夫妻共同财产。此种方式适合于婚姻存续时间较短或者婚后共同生活时间较短的情形。本案当事人在婚前基于双方均认可的缔结婚姻关系的目的而共同出资购买了涉诉房屋,且在婚后共同还贷;虽然在婚前购房时二人的出资额不同,但仍宜认定为夫妻共同财产。

婚前共同出资买房注意事项

如前所述,婚前共同出资买房,如果房屋登记在双方名下,双方的合法权利都能得到法律的保护。但是,婚前共同出资买房只登记在一方名下,离婚时非登记方就很可能会面临法律风险。因此,为避免日后可能存在的纠纷,婚前共同出资买房时,应当注意以下事项:

一是非登记方对于该财产的权属应当有清晰的认识。司法经验表明,婚恋中的双方通常都是感情深时恨不得掏心挖肺,感情破裂时就成仇人了,这是人之常情。然而,这种人之常情在法律中却是不适用的。我国《物权法》不动产的权属采取登记主义。法院对于不动产所有权归属认定以权属证明证书为准,而对涉诉房屋合伙投资事实的认定在现有情况下非常困难。此外,登记方对于所有不动产的处分拥有绝对的自由,非登记方无权干涉。对于这些,非登记方都必须有清晰的认识。

二是如果共同购房过程中存在赠与、借贷、合伙投资等事实,应当签订书面协议。购房过程中,银行转账记录只能证明金钱来往,而无法证明赠与、借贷、合伙投资等事实。因此,如果双方对于所购房屋权属有约定,应当签订书面协议约定份额,以避免日后产生不必要的争议。

三是如果非登记方希望自身权益获得法律保障,可以通过在与登记方协商增加自己为共同所有人进行房屋变名登记。通过完善权属登记,无疑是最好、最有效的维护自身权益和避免纠纷的方式。

【法条链接】

《中华人民共和国婚姻法

第三十九条规定,离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。

最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》

  1. 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

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