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婚前购房 婚后共同还贷 离婚时房产如何分割

发表日期:2019年7月9日   文章来源:《房地产纠纷案例与实务大全》    作者:王秀全、郭万华
 

【典型案例】

2004年6月,鲍小莉同房产开发公司签订购买徐州市泉山区文华园小区×号楼房屋一套,房屋价格544000元。房屋首付款174000元。2004年7月20日,鲍小莉又同中国银行徐州分行签订个人住房贷款借款合同,合同约定鲍小莉借款380000元,借款期限180个月,自2004年7月20日至2019年7月20日止,借款利率月息4.20‰,月还款3013元,利息合计287280元。鲍小莉于2004年8月7日办理房屋所有权证,房产证登记房屋所有权人为鲍小莉。

吴兴来、鲍小莉于2005年7月5日登记结婚,2015年3月5日经法院判决离婚,离婚时未处理涉诉房产。婚后吴兴来、鲍小莉共同还贷至2011年9月,由于双方停止偿还房屋贷款。中国银行股份有限公司徐州分行于2013年7月23日起诉鲍小莉,经法院判决、执行,鲍小莉将剩余房贷本息307924.5元还清。双方认可房屋现值980000元。

吴兴来认为诉争房屋首付款及结婚前部分房贷均系其个人出资,现要求依法分割该房屋。并提交了其公司的单方会计记录及中国银行存款回单,对此,鲍小莉不予认可。鲍小莉称涉案房屋是由其婚前个人出资购买,结婚前一年房贷也是由个人偿还,但没有提交相应证据。

案件经过两审终审,法院判决如下:一、徐州市泉山区文华园小区×号楼102室房屋归鲍小莉所有;二、鲍小莉于本判决生效后十日内给付吴兴来补偿款129850元。

【裁判要点】

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理;协议不能的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

【律师分析】

离婚分房子是非常重要的事。离婚时房产能不能分、分多少,与购房时间、房产证是否署名、夫妻出资或者还贷情况密切相关。

一、婚前单方贷款买房,婚后共同还贷,离婚时房产归谁所有

婚前购房,如果是全款支付,那么整个房子都是个人的。如果用按揭方式购房,该房产也属于个人,如果遇到离婚等情况,夫妻需自行商议,对于不能达成协议的,人民法院一般会将房产判给房产证署名一方,未来房贷自己偿还。但是对于另一方,需要根据共同还贷数额以及房屋增值部分进行补偿。本案中鲍小莉用婚前财产以个人名义按揭贷款购买房屋,并且已经取得产权证,结婚登记以后还贷或继续还贷的,其产权仍属于一方婚前个人财产,购房人对其所购房屋依法享有所有者权益。涉案房屋属于鲍小莉婚前个人财产,不因结婚而自动转化为夫妻共同财产。鲍小莉和吴兴来在婚后没有就该房屋的所有权达成新的约定,即使吴兴来共同还贷,也不能取得房屋的所有权。

二、婚前个人购买,婚后领取房产证,是否属于夫妻共同财产

产权证取得与房屋产权权属的问题。婚前取得房产证的,自然取得房屋所有权,但是,婚后取得或者是离婚前仍未取得的如何认定呢?产权证虽然是证明房屋权属关系的法定凭证,但并不意味着婚后取得的房产证房屋就属婚后财产,房产证虽然是婚后取得,但财产权益在婚前签订合同后就已经取得,取得房产证的结果也是婚前订立合同及付款行为所致。因此即使是婚后取得房产证也不能影响该房屋个人所有的性质。第二种情况,如果离婚时,尚未取得房产证的,根据《婚姻法司法解释(二)》第21条规定,离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的,人民法院不宜判决房屋的所有权的归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待房屋取得所有权后,任何一方可以另行向人民法院提起诉讼。这种情况在处理房改房、单位集资建房、单位福利分房时较为常见。

综上所述,婚前一方所购,婚后共同偿还贷款的房屋,无论婚前是否取得房产证,都是一方婚前个人财产,但是在二人婚姻关系存续期间,双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产,应依法进行分割。取得房屋所有权的一方应按一定的比例折价补偿。根据《婚姻法》的规定,除夫妻双方另有约定外,婚前个人财产属于夫妻一方所有,并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的存续而转化为夫妻共同财产。

三、夫妻共同还贷及增值部分如何处理?

婚前个人按揭贷款购买的房屋,婚后还贷的部分,无论是由一方用自己的工资、收益还贷,还是用双方的工资、收益还贷,只要不能证明是用一方的婚前财产或者婚后专属于一方个人所有的财产还贷,都应视为以夫妻共同财产清偿贷款。但是,离婚时一方婚前购买的按揭房,法院可以判决归买房者所有,同时应当将夫妻所共同偿还贷款中属于配偶一方清偿的部分予以返还,及利益增值部分给予补偿。

婚后共同还贷的款项及其相对应财产增值部分,由法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决,由产权登记一方对另一方进行补偿。即对婚后还贷的款项及增值部分,进行分割。共同还贷的具体款项数额,银行对账单即可证明。对按揭房屋在婚后的增值,应考虑对方参与还贷的实际情况,对其作出公平合理的补偿。

目前比较倾向的做法是:在明确首付款、按揭贷款总额、利息总额、共同还贷的总额、房屋现值等数据的基础上,用婚后共同还贷款÷房屋总价款(房价款+总利息)×房屋现值×100%÷2,即得出另一方补偿的数额。本案中,房屋购置时总价款554000元,房屋首付款174000元,按揭贷款380000元,贷款期限15年,借款利率月息4.20‰,因此利息总计287280元(未考虑利率变动因素),还款总额667280元,月还款3013元,共同还贷74个月,房屋现值980000元,房屋总付款841280元(554000元+287280元),共同还贷222962元(3013元×74个月),占总付款的比例为26.5%(222962÷841280×100%),因此,鲍小莉补偿吴兴来款项为129850元(980000×26.5%÷2)。

【权利声明】

本文节选自王秀全、郭万华律师主编的《房地产纠纷案例与实务大全》一书,版权归北京离婚律师网所有,未经书面允许,不得以任何形式复制、粘贴、转载。


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