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婚前贷款婚后共同还款的按揭房如何分割

共有 14620 位读者     发表日期:2008年4月30日     
 

 

本文已经根据2011813施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释三进行更新。

一、咨询案例

张强与孙丽丽在20083月份结婚,在婚前(20072月份),张强在北京市朝阳区朝阳路兴隆家园购买了一套100平米的房屋,当时首付款为20万元,向建设银行贷款80万元,婚前张强自己还贷了30万元,婚后共同还贷了50万元,因孙丽丽不满张强实施家庭暴力,已向朝阳区人民法院提起离婚诉讼,现该房屋已取得完全所有权,房屋现值(经评估)为150多万,张强来律师事务所当面咨询,咨询的问题焦点为:一、如果法院判决离婚的话,房屋的权属应当归谁?二、共同还贷部分如何分割?三、房屋增值部分如何分割?

二、律师解答

1、如果法院判决离婚的话,该房屋的所有权归属可由双方进行协商,协商不成的法院应当判决归张强所有。

在本案中,张强因购房而与开发商之间签订商品房买卖合同,因系贷款购房,在张强支付首付款后,剩余款项须与建设银行办理按揭贷款手续,银行经过相关审核后,将贷款金额直接划入开发商账户,该笔款项视为张强支付。另外张强与银行之间因借贷形成债权债务关系,张强应按照《贷款合同》的约定向银行承担还款义务。

理论分析为:夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款,产权登记在自己名下,该房屋属于个人财产,同样的,按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质,因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务为个人债务。

已经生效的婚姻法解释三第十条明确规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。

2、婚后共同还贷的50万元应当由张强返还其中25万元及利息

理论分析:该50万元的还款可以理解为用夫妻共有财产偿还了张强所负的个人债务,离婚时虽然法院会将房屋的所有权判归张强,但张强须将共同偿还贷款的一部分补偿给孙丽丽。

已经生效的婚姻法解释三第十条明确规定:双方婚后共同还贷支付的款项,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

3、房屋的增值部分应区分婚前、婚后的增值数额,对于与婚后还贷相对应的增值部分,另一方有权要求分割。

三、补充案例

200861我用自己攒了五年的工资共459000作为首付款,在丰台区买了一套90平米的商品房并登记在我的名下,当时这套房屋售价为每平方米17000元,我在建设银行申请了按揭贷款共1071000元,贷款期限有20年,支付利息款大概需要929550.13元,还款总额为2000550.13元,我选择的是等额本息还款的方式,每个月大约需要还款8335.63元,这套房屋经评估现值为3000000元。2010101,我和妻子领了结婚证,婚后我们共同居住在该房屋处,妻子每个月工资有6000元,为了减轻我的负担,她在婚后每个月都会拿出3000元和我一起还贷,但是2011年末开始,我们因是否生育意见发生分歧,二人开始不断争吵,感情越来越差,她也不再和我一起还贷了。20121月份她通过丰台法院提起离婚诉讼,并请求法院判决其取得该处房屋的所有权,我同意离婚但是不同意将房子的所有权给她。请问,法院是否会同意她的诉讼请求?如果法院未将所有权判归她,是否会判我给她一些补偿?如果需要给她补偿,需要如何计算呢?

    人民法院审理离婚案件中一方当事人婚前用个人财产出资支付首付款按揭贷款购置的不动产,婚后登记在自己名下但是由夫妻双方共同还贷,在离婚时该不动产如何分割的问题,主要是依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》的规定作出判决。解释(三)中明确规定离婚案件中,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,并以个人财产支付了首付款在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷的,不动产登记于首付款支付方的名下,离婚时该不动产应当由双方协议处理。如果双方不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务,双方在结婚之后共同还贷支付的款项以及相对应的增值部分,离婚时由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决,由产权登记一方对另一方进行补偿。其中照顾子女和女方权益的原则是指,离婚时双方有未满两岁的子女并且该子女的抚养权会判归女方行使,如果女方有住房但经济困难的,法院会对夫妻共同还贷部分所对应的财产价值,根据该原则对女方多分,如果女方没有住房的,法院也可以根据实际情况按照婚姻法及相关司法解释的规定判决男方在住房上给予女方适当帮助。另外,法院会综合考虑夫妻关系存续的时间,以及夫妻共同还贷部分占总房款的比例与婚前购买房屋的一方在婚前支付的首付款和还贷部分占总房款的比例判决房屋的归属。最后,法院还可以根据离婚时双方当事人的经济情况考虑如何判决房屋的归属,这样可以避免婚前按揭购房者在婚后经济情况发生变化失去了还贷能力,如果直接将房屋的所有权判归其所有,造成该争议房屋被银行行使抵押权,如果婚前购房者的配偶要去取得所有权并且经济条件足够还贷的,法院也可以将房屋判归婚前购房者的配偶所有。

本案中,你的房屋系你婚前用个人财产支付首付款购买的,并登记在你个人的名下,你和妻子在婚后没有生育子女,你的经济能力与婚前相比也没有发生变化,离婚时,如果你和你妻子无法对该处房产所有权的归属达成协议,法院会在排除本案适用照顾子女和女方权益的原则后,依照解释(三)第十条的规定,将该处房屋的所有权判归你享有,并按照该条的规定判决你给予女方相应的补偿。对于补偿数额的计算,现在法院比较多采取的补偿的计算方式是确定婚前和婚后共同还款的数额占还款总额的比例后,以婚后夫妻共同还款部分占还款总额的比例乘以房屋现在的市场评估价计算出婚后共同还贷部分所对应的升值部分,给予未取得房屋所有权的一方该升值部分的一半作为补偿。本案中,你是在200861购买的房屋并开始支付贷款,在2010101与你妻子结婚,现在是2012115,你在婚前支付首付款459000元,婚前独自还贷28个月共计233397.64元(8335.63/*28个月),占总房价款的比例约为28.15%  {459000+233397.64元)÷2459550.13}  ;婚后夫妻共同还贷15个月共计还贷125034.45元(8335.63/*15个月),占总房价款的比例为 5.083% {125034.45元÷2459550.13} 。根据你们的实际情况,房屋的所有权应当归你所有,你对你妻子的补偿款约为 76245{3000000*5.083%)÷2},剩余的贷款由你继续偿还。

四、解答上述案例参考的法律依据

《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。第十八条:有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定,对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的,夫或妻一方对外所负的债务,第三人知道该约定的,以夫或妻一方所有的财产清偿。

《婚姻法司法解释一》第十九条:婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

《婚姻法司法解释三》第十条: 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

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