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离婚时商品房如何分割?

共有 14605 位读者     发表日期:2008年4月30日     
 

一、正文

离婚时商品房如何分割

    “姗姗来迟”的婚姻法解释三最终还是出台了,她一经生效便引起了轩然大波,尤其是就其所规范的房产问题,社会上出现了各种不同的声音,赞成的、反对的、中立的都充斥于网络,北京离婚律师网根据现实中比较典型的房产纠纷问题,详析如下:

     一、一方婚前付了全部房款,无论是婚前还是婚后取得的房产证,均认定为属于一方个人财产,配偶方无权主张所有权,且根据《中华人民共和国婚姻法》解释()第五条的规定,因该房产出租所产生的租金及该房产的自然增值,应视为一方的个人财产,配偶方无权要求分割。     

一方婚前付清了全部房款,并取得房产证的,就是婚前财产,按照婚姻法及相关的司法解释,属于一方婚前的个人财产,不因夫妻关系的延续而转化为共同财产,因此,婚前财产属于个人财产,离婚时,另一方无权要求分割。

婚姻法解释三明确规定了一方婚前得房产所产生的孳息和自然增值属于一方的个人财产。 孳息分为法定孳息和自然孳息。法定孳息是指依法律关系取得的利益,如银行存款利息、房屋租金;自然孳息是指所有物自然派生出的利益,如果树的果实、从土地收获的粮食。收益:则是把物品投入生产经营活动中所取得的利益。 自然增值:是随着社会经济发展而产生的,比如收藏品的增值、房屋的增值等。

二、双方婚后共同出资全款或者贷款购买房屋的,在双方没有特别约定的情况下,无论房产证上登记的是双方或一方姓名,均视为夫妻共同财产。

如果是夫妻双方辛辛苦苦攒的钱所购买的房屋,无论房产证登记在单方或者双方名下,房产属于夫妻共同所有毫无争议。如果双方结婚时间较短,用男方婚前的存款在婚后购买了房屋,在离婚时法院一般会扣除男方婚前的部分,剩余部分作为共有财产来分割。

如果双方婚后购买的是按揭房屋,在分割房产时,就房屋的价格双方可以协商,协商不成也可以竞价或评估,按照离婚时的市场价值并将未偿还的银行贷款扣除后剩余部分作为共同财产进行分割。

为了避免一方在发生纠纷时擅自转移房产,双方婚后所取得的房产如果只登记一方名下,双方尽量通过协商共同到颁证机关申请变更为双方共有。 另外,根据财政部、国家税务总局(201182号通知,婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。

三、婚前贷款购房婚后夫妻共同还贷,离婚时如何处理房产问题?

我国婚姻法解释三第十条的规定:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。根据上述司法解释,如果你们协议离婚不成起诉到法院,双方可以协商房产的归属,如果双方不愿协商或者协商不成,法院会将房屋的所有权判归你所有,剩余的贷款由你个人偿还,双方婚后共同还贷支付的款项和相对应的增值部分,人民法院会判决由你支付对方一定的补偿款项。

在婚姻法解释三出台以前,各地法院掌握的标准不一样,甚至出现过同一法院就类似案件作出过不同的判决。司法审判中主要有两种意见:夫妻一方婚前以个人名义办理房贷,且用个人财产支付首期房款,在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷,如果婚后取得房屋所有权的,无论登记于一方还是双方名下,均应当认定为夫妻共同财产,离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期付款,由另一方返还一半;尚欠的贷款,作为夫妻共同债务,由双方返还。夫妻一方婚前以个人名义办理房贷,且用个人财产支付首期房款,如果所有权系婚前取得且登记在一方名下,但在夫妻关系存续期间又用共同财产还贷的,该房屋应认定为登记一方的个人财产。对于婚后以夫妻共同财产偿还的贷款部分,由享有所有权的一方予以返还。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的,人民法院应予支持。一种意见认为,夫妻一方婚前以个人财产购买房屋,并按揭贷款,产证登记在自己名下的,该房屋仍为其个人财产。同样,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款,并不改变该房屋为个人财产的性质。因此,在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未归还的债务,为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。

在婚姻法解释三中首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有并就增值部分如何处理作了原则性的规定,可以说起到了一“锤“定音的作用。

四、婚后双方父母为其子女出资购房,离婚时应按份分割。

最高人民法院婚姻法解释三第七条第二款规定:婚后由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资额按份共有,但当事人另有约定的除外。根据上述司法解释,婚后双方父母为其子女出资购房,在就房屋的产权没有特殊约定的情况下,离婚时该房产应按照父母各自的出资的比例按份进行分割。

、婚姻关系存续期间父母出资为子女购房,房产证也登记在自己子女名下,应视为对自己子女的赠与。

根据2011813实施的最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释三》的规定,婚后一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

在婚姻法解释三实施之前,我国的婚姻法及最高人民法院的《婚姻法司法解释二》规定:当事人结婚后父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。但在实际生活中,父母出资为子女结婚购房出于人情世故的考虑,担心影响子女的家庭生活及夫妻感情,很少与子女签署书面赠与协议,更谈不上去公证处做公证,在离婚诉讼中,赠与方与受赠方一般会倒签《赠与合同书》,在对方不认可《赠与合同书》的真实性且该《赠与合同书》未经过公证的情况下,一般不容易被法院认定为受赠与方个人财产,违背了父母为子女购房原意,实际上也侵害了出资购房父母的利益。

婚姻法解释三的规定与婚姻法解释二的相关规定并不矛盾,但举证责任的承担却不相同。根据解释三的规定,只要作为赠与方的父母能提供出资凭证(如汇款凭条、转账单、银行交易记录等)以及产权登记在自己子女名下,法院即可认定该房产为出资方子女的个人财产。

《婚姻法解释(三)》第七条规定主要考虑到将房产证上产权所有权人与作为父母的赠与方联系起来,可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观,便于司法认定及统一裁量尺度,也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。

六、双方争议的房屋的房产证上有案外第三人名字的
  基于现实中各种各样复杂的因素,房产证上除了有夫妻单方或双方的名字外,还有可能有父母、子女、兄弟姐妹的名字等。因离婚案件不同于普通的经济案件,法院不会在离婚案件审理中主动追加第三人,法院可以根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,然后根据析产的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割。也可以根据当事人的申请,先判决离婚,对涉及房屋部分不予审理,由当事人另案起诉。

婚前房产证上登记为两人共有的,该房屋产权归属双方

在现实生活中,因大量的同居关系的存在,婚前共同出资购买房屋的现象已经屡见不鲜,在离婚的时候,法院一般会按照房产证上登记的按份共有或者共同共有来判决。当然,涉及到个案具体问题仍需具体分析,在双方有一方放弃房产的情况下,对方须根据房产证上登记的份额给予适当的补偿,在双方都争取房产的所有权时,可以按照下列规定灵活处理(原则上适用于房产共有的情况下,如果房产是按份共有,则由法官根据案件的证据及事实,依法进行分割):双方均主张房屋所有权的,法院组织竞价,由出价高的得房,并由得房的一方给另一方相应的补偿。如果竞价不成,可由法院判决确定。

 

 

二、版权声明

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